토지이용계획확인원 저촉을 보고 입찰가를 다시 썼다

얼마 전 경매 물건을 검토하다가 감정가 아래로 두 번 유찰된 토지를 봤습니다. 사진에는 반듯한 빈 땅이었고, 주변에는 새집도 들어서 있더군요. 그런데 토지이용계획확인원에 적힌 ‘도로 저촉’ 두 글자가 걸렸습니다. 싸게 낙찰받아 집을 지으면 되겠다는 계산은 그 자리에서 멈췄습니다.

저촉은 경매 서류에서 놓치기 쉬운 표시입니다. 권리분석으로 인수할 권리를 가려냈더라도, 낙찰 후 그 땅을 원하는 대로 쓸 수 있는지는 별개거든요. 등기부가 깨끗하다는 이유만으로 입찰가를 쓰면 현장에서 곤란해질 수 있습니다.

저촉은 땅의 어디에 걸렸는지가 먼저다

토지이용계획확인원의 저촉은 해당 필지가 도시·군계획시설이나 지역·지구 등의 지정 범위와 겹친다는 뜻으로 읽어야 합니다. ‘도로 저촉’이라면 계획도로 선이 그 필지 안으로 들어왔을 가능성을 봅니다. 다만 글자 하나만으로 몇 제곱미터가 걸렸는지, 건물을 어디에 놓을 수 있는지까지 알 수는 없습니다.

제가 먼저 펼치는 것은 확인도면입니다. 필지 한쪽 모서리를 가로지르는지, 가운데를 잘라 지나가는지에 따라 땅의 쓰임이 완전히 달라집니다. 같은 300㎡라도 가장자리 20㎡가 걸린 땅과 중앙 80㎡가 걸린 땅을 같은 값으로 볼 수는 없지요. 여기서 든 면적은 판단 방법을 보여주기 위한 예시입니다.

도면의 선을 확대해 보는 것만으로 면적을 확정하지도 않습니다. 경계 부근은 화면 축척에 따라 다르게 보일 수 있습니다. 지정·변경 고시와 지형도면을 확인하고, 필요하면 관할 지자체 도시계획 담당 부서에 저촉 범위와 사업 진행 상태를 묻습니다. 경계나 면적이 가격을 좌우한다면 측량 검토까지 해야 합니다.

도로가 예정됐다고 곧 도로가 생기는 건 아니다

초보 때 가장 듣기 솔깃한 말이 있습니다. ‘도로가 나면 땅값이 오른다’, ‘나중에 보상받으면 된다’는 말입니다. 하지만 계획선이 있다는 사실과 공사가 언제 시작되는지는 다릅니다. 실시계획, 집행 단계, 실제 보상 대상과 시점은 따로 확인해야 합니다. 몇 년째 계획만 남은 곳도 있고, 계획이 바뀔 가능성도 있습니다.

건축을 생각한다면 제약은 더 직접적입니다. 국토계획법은 도시·군계획시설 설치 장소로 결정된 곳에 원칙적으로 그 시설이 아닌 건축물이나 공작물을 허가하지 않도록 규정합니다. 예외가 있더라도 물건별 요건을 따져야 합니다. 그래서 저는 ‘저촉돼도 작은 집 하나는 되겠지’라는 가정을 수익 계산에 넣지 않습니다. 건축 가능 범위는 관할 허가 부서에 지번과 계획을 제시하고 확인합니다.

또 하나, 계획도로에 저촉된다고 현재 그 땅에 다닐 수 있는 도로가 확보된 것은 아닙니다. 현장에 길처럼 보이는 통로가 있어도 사유지일 수 있습니다. 지적도에서 도로와의 관계를 보고, 실제 진입로의 소유와 사용 상태도 따로 살펴야 합니다. 계획상의 도로와 지금 쓸 수 있는 길을 혼동하면 건축과 매각 모두 꼬입니다.

유찰된 물건에서 숫자를 다시 세어봤다

앞서 본 물건을 설명하기 쉽게 숫자를 바꿔 보겠습니다. 대지 300㎡, 감정가 3억 원, 최저가 2억 1천만 원인 상황입니다. 인근의 저촉 없는 땅이 3.3㎡당 350만 원에 거래된다는 이야기만 들으면 최저가가 싸 보입니다. 하지만 계획도로가 중앙을 지나간다면 전체 300㎡에 그 단가를 곱하는 계산은 출발부터 틀립니다.

제가 세는 돈은 낙찰가에서 끝나지 않습니다. 취득세 등 세금, 등기 비용, 측량이나 설계 검토비, 기존 점유자가 있다면 명도 비용, 보유 기간의 이자와 재산세를 더합니다. 경락잔금대출도 상담받기 전에는 예상 한도를 확정 자금으로 잡지 않습니다. 토지의 이용 제약과 금융기관 심사에 따라 필요한 현금이 달라질 수 있어서입니다.

그 물건이 도로 저촉으로 남은 부분의 건축 활용이 어렵고, 매수자도 제한될 것으로 보인다면 비교할 대상은 주변의 멀쩡한 대지가 아닙니다. 비슷한 저촉 조건의 거래나 매각 사례를 찾아야 합니다. 그 사례가 드물면 가격을 낙관적으로 올리기보다, 팔리는 데 걸릴 시간과 추가 비용을 더 보수적으로 잡습니다. 싸 보이는 최저가가 곧 안전한 입찰가라는 뜻은 아닙니다.

입찰표를 쓰기 전 확인하는 순서

저는 토지이용계획확인원에 저촉 표시가 보이면 다음 순서로 검토합니다. 순서 하나를 건너뛰고 현장 분위기만 믿었던 때가 가장 아슬아슬했습니다.

• 토지이음과 발급 서류에서 정확한 지번, 지정 내용, 확인도면을 맞춰 본다.
• 지적도·등기부·건축물대장을 함께 보고 도로 접면, 건물 위치, 소유 관계를 확인한다.
• 관할 지자체에 저촉 범위, 관련 고시, 사업 진행 상황과 계획한 용도의 허가 가능성을 묻는다.
• 현장을 걸으며 실제 통행로, 경계 표시, 점유 상태를 본다. 경계가 애매하면 측량 비용을 계산에 넣는다.
• 비슷한 제약이 있는 물건의 거래 가능 가격을 기준으로 세금·이자·보유 비용을 뺀 뒤 입찰 상한을 정한다.

저촉 표시가 있다고 무조건 버릴 물건은 아닙니다. 한쪽 끝의 작은 면적만 걸리고 남은 땅을 충분히 쓸 수 있다면 가격에 따라 검토할 여지가 있습니다. 반대로 계획선이 한가운데를 지나가는데도 보상 기대만으로 값을 쓰는 건 제 방식이 아닙니다. 입찰장에서는 몇 분 만에 숫자를 적지만, 그 숫자가 견딜 수 있는 땅인지 확인하는 데는 훨씬 긴 시간이 필요합니다.