부산 초읍동 부동산 49% 할인, 이건 기회일까 함정일까?

한줄 요약

감정가의 절반 가격에 나온 이 부동산은 매력적이지만, 유찰 이유를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 부산진구 초읍동 291-24

부산광역시 부산진구 초읍동에 위치한 이 부동산은 면적 459㎡(약 138.8평)로, 현재 'ON모텔'이라는 이름으로 사용되고 있습니다. 주변은 상업지구로, 교통 접근성도 우수한 편입니다. 하지만 솔직히 말하면, 이 지역은 모텔이 많아 경쟁이 치열할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 43억 4,719만원이었지만, 두 번 유찰되면서 최저입찰가는 21억 3,012만원으로 떨어졌습니다. 인근 시세가 47억 8,191만원임을 감안하면, 49% 할인된 가격은 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 22억 3,663만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2022년 11월 1일 설정된 근저당권입니다. 한 가지 걸리는 건, 주식회사 선진실내건축이 6억 500만원의 유치권을 신고했지만, 법원에서 유치권 부존재 판결을 받았다는 점입니다. 이 부분은 투자자 입장에서 큰 리스크는 아니지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 투자 관점에서 이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 하지만 초읍동의 모텔 시장 경쟁력을 고려해야 합니다. 월세 수익률을 따져보면 연 5.5% 정도로 예상되나, 명도 과정에서의 리스크와 지역 모텔 시장의 포화 상태는 고려해야 할 부분입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 경쟁률은 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 22억 초반으로 잡고, 취등록세 약 1억 288만원을 포함한 총 투자금을 계산해야 합니다. 최종 입찰 전, 임차인 현황과 지역 모텔 시장 분석을 꼭 다시 확인하세요.