동래 명장동 부동산 경매, 2회 유찰 4.3억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 절반 가까이 떨어진 매력적인 매물, 하지만 임차인 현황 등 꼼꼼한 권리분석이 필요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 부산광역시 동래구 명장동 150-16

부산 동래구 명장동에 위치한 이 부동산은 181.6㎡(54.9평) 면적의 넓은 공간을 자랑합니다. 주변에는 명장초등학교와 명장시장 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 명장역까지 도보로 이동 가능한 거리입니다. 교통도 편리하여 실거주 목적으로도 괜찮아 보이는 곳입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 8억 7,858만 원에서 2회 유찰 후 최저입찰가가 4억 3,050만 원으로 떨어졌습니다. 감정가의 51% 수준으로, 인근 유사 부동산의 실거래가와 비교하면 약 28% 정도 저렴합니다. 부산 지역 평균 낙찰가율이 82%임을 고려할 때, 예상 낙찰가는 약 4억 5,203만 원 선으로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 4월 14일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하므로, 임차인의 대항력 여부를 철저히 검토해야 합니다. 일괄매각 조건이 붙어있어, 부속물의 상태도 파악해야 할 것입니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로선 낮아 보입니다만, 현장조사가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말해, 2회 유찰된 상황에서 상당한 가격 메리트가 있는 건 사실입니다. 인근 개발 호재나 인프라 확충 계획이 있다면 더욱 매력적일 것입니다. 하지만, 임차인 문제나 일괄매각 조건이 변수로 작용할 수 있으니 주의가 필요합니다. 월세로 전환할 경우 예상 수익률은 연 5.2% 정도로, 투자 가치도 나쁘지 않습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 2회 유찰된 물건은 관심을 가지는 사람들이 많아져서 경쟁률이 다소 높을 수 있습니다. 권장 입찰가는 4억 5,000만 원 선에서 시작해 볼 만하며, 취등록세는 약 2,079만 원으로 총 투자금은 4억 7,282만 원 정도 예상됩니다. 임차인 문제와 일괄매각 조건을 명확히 파악한 후 입찰을 결정하는 것이 좋겠습니다.