애월읍 임야 경매, 감정가 68%

한줄 요약

솔직히 말하면, 감정가 대비 32% 할인된 가격은 매력적이지만, 분묘기지권 문제가 걸립니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 130

제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리에 위치한 총 면적 568,340㎡의 대규모 임야입니다. 주변은 주로 자연환경으로 둘러싸여 있으며, 일부는 개간되어 경작지로 사용되고 있습니다. 하지만, 여러 곳이 맹지이며, 비포장도로를 통해 접근할 수 있지만 승용차 진입이 어려운 상황입니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 189억 8,420만원인 이 물건은 1회 유찰 후 현재 최저입찰가 130억 8,207만원으로 책정되어 있습니다. 감정가 대비 32% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교해도 경쟁력 있는 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 137억 3,618만원으로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2007년 5월 9일 근저당권이 설정되어 있습니다. 한 가지 걸리는 점은 제시외 분묘 수십 기가 있어 분묘기지권 문제가 불명확하다는 점입니다. 이로 인해 명도 과정에서의 복잡한 법적 분쟁 가능성이 존재합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 분묘기지권과 맹지 문제는 주요 리스크입니다. 하지만, 제주라는 지역 특성상 장기적으로는 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 예상 수익률을 구체적으로 계산하긴 어렵지만, 개발 가능성에 따라 호재가 될 수도 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 첫 유찰 후 가격 매력 때문에 높아질 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 137억 초반대로 예상하며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 137억 3,618만원입니다. 명도와 개발 가능성을 염두에 두고 신중히 접근해야 할 물건입니다.