나주 금천면 부동산 경매, 6회 유찰 4.4억

한줄 요약

솔직히 말하면, 6회 유찰된 나주 금천면 부동산 경매는 저렴한 가격이 매력적이지만, 여러 복잡한 요소로 인해 좀 더 신중한 접근이 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 금천면 원곡길 209

전라남도 나주시 금천면 원곡길에 위치한 이 부동산은 면적이 5967㎡(약 1805평)로 상당히 넓습니다. 주변은 농촌 지역으로, 향후 개발 가능성을 고려할 수도 있지만 현재로서는 농지 취득 자격증명이 필요하며, 전용허가 없이 건축된 부분이 있어 원상회복명령 가능성이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 19억 5,423만원이지만, 6회 유찰로 현재 최저입찰가는 4억 4,825만원입니다. 감정가 대비 78% 할인된 가격이지만, 인근 시세와 비교했을 때도 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가는 4억 7,066만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2009년 7월 3일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황을 정확히 파악하기 위해 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 한 가지 걸리는 건, 일괄매각으로 제시외 건물과 일부 남아 있는 기계기구들이 포함되어 있다는 점인데, 이들의 잔존가치는 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 이 물건은 리스크가 적지 않습니다. 농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금을 몰수당할 수 있고, 원상회복명령이 발하여질 가능성도 있습니다. 따라서 투자 수익률을 따지기 전에 이런 리스크를 먼저 고려해야 합니다. 그럼에도 불구하고, 1/5 가격으로 매입 가능하다는 점에서 장기적 관점에서 개발 가능성을 본다면 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도로 유찰된 물건은 경쟁률이 높지 않을 가능성이 큽니다. 예상 경쟁률은 낮지만, 입찰가를 너무 낮게 잡으면 경쟁에서 밀릴 수 있습니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가에 맞춰 4억 7,066만원 정도로 잡고, 취등록세 약 2,165만원을 포함해 총 투자금 5억 내외로 계획하는 것이 좋겠습니다.