세종 도담동 부동산 경매, 2회 유찰 34억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 52%나 할인된 매력적인 가격이지만, 특별 매각 조건과 권리관계 해석이 중요합니다.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 도담동 626

세종특별자치시 도담동에 위치한 이 부동산은 총 면적 904.0㎡ (273.5평)로 상당히 넓은 편입니다. 주변은 신도시 특성상 다양한 상업시설과 주거단지가 혼재되어 있어, 향후 개발 가능성도 엿볼 수 있습니다. 교통 면에서는 세종청사와 인접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 69억 3,468만원이었으나, 두 번의 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 33억 9,799만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 52% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교해도 매력적입니다. 예상 낙찰가는 35억 6,789만원 전후로 예상되며, 이는 상당히 경쟁력 있는 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 5월 13일 설정된 근저당으로, 이후 권리는 모두 말소될 것으로 보입니다. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점은 유의해야 합니다. 또, 제시외 건물 및 태양광설비가 매각에 포함되므로 이를 활용할 방안도 고려해보세요. 다만, 등기부에 기재되지 않은 어린이집 옥탑층과 계단실 등은 법적 문제가 될 수 있어 신중한 검토가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 52%나 할인된 가격은 큰 매력입니다. 하지만, 제시외 건물에 대한 법적 이슈와 임차인 현황의 불확실성은 리스크 요소입니다. 예상 수익률은 매입 후 리모델링이나 임대사업을 통한 수익 창출로 연 6% 이상을 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인 현황과 권리관계 해석이 선행되어야 하며, 이는 전문가의 도움이 필요할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 입찰 경쟁률은 그리 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 35억대 초반을 제안하며, 취등록세는 약 1억 6,412만원 정도를 예상합니다. 솔직히 말하면, 권리분석의 불확실성을 해소한다면 좋은 투자처가 될 수 있을 것입니다.