청주 신화로 상가 경매, 12회 유찰 387만

한줄 요약

솔직히 말하면, 감정가의 3%라는 파격적인 할인율이지만 문제가 있을 가능성도 커요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 서원구 신화로36번길 7, 3층 305호

이 물건은 청주시 서원구 신화로36번길에 위치한 상가로, 3층 305호에 위치해 있습니다. 정확한 면적 정보는 제공되지 않았지만, 주위 환경을 고려해볼 때 주로 오피스텔이나 소규모 상가들이 밀집해 있는 지역입니다. 주변 교통은 비교적 원활하며, 근처에 버스 정류장도 있어 접근성은 나쁘지 않습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 1,000만원이었지만, 12회 유찰되며 현재 최저입찰가는 387만원까지 떨어졌습니다. 인근 상가 시세를 고려하면 약 97% 할인된 가격입니다. 솔직히, 이렇게 큰 폭으로 유찰된 물건은 뭔가 문제가 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다. 예상 낙찰가는 407만원 전후로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 12월 11일자로 압류가 설정되어 있습니다. 특이사항으로는 재매각임에도 불구하고, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있어 해당 임차인이 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점이 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 꼭 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로서는 명확하지 않으니, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 장점은 파격적인 가격입니다. 그러나 솔직히 말하면, 12번이나 유찰된 이유가 분명히 있을 겁니다. 예상 수익률을 따져보면 월세 전환 시 큰 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 또한, 임차인 문제와 같은 리스크를 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도로 유찰된 물건은 예상 경쟁률이 낮을 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가와 크게 차이 나지 않는 수준인 약 400만원입니다. 취등록세는 약 18만원 정도 예상됩니다. 이 물건에 대한 모든 리스크를 감수할 수 있는지 신중하게 판단해야 할 것입니다.