만성동 미래타워 경매, 51% 할인 1억

한줄 요약

솔직히 말하면, 51% 할인된 가격은 매력적이지만, 유찰 이유와 권리관계가 마음에 걸립니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-2 미래타워 1동 5층505호

전북 전주시 덕진구 만성동에 위치한 미래타워 1동 5층 505호입니다. 면적은 82.9㎡(25.1평)로 넉넉한 공간감을 제공합니다. 이 건물은 주거보다는 업무 및 상업 용도로 적합하며, 현재는 음식점으로 사용되던 장소입니다. 주위에 상업시설이 밀집되어 있어 향후 사무실이나 다른 상업시설로의 전환 가능성도 있습니다. 교통 접근성은 무난한 편으로, 전주시 중심부와 연결이 용이합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 1,200만원이지만 현재 최저입찰가는 1억 388만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 2번 유찰된 상황에서, 이 정도 가격이라면 꽤 큰 매력으로 다가옵니다. 인근 유사한 면적의 상업용 부동산 시세가 약 2억 근처에서 거래되는 것을 감안하면, 이번 경매에서 1억 907만원 전후로 낙찰받을 수 있다면 상당히 저렴한 편입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 11월 30일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서에서 추가 확인이 필요하지만, 현재는 휴업 상태임을 감안하면 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮으나, 출입문에 '정헌홀딩스 구내식당'이라는 상호가 있는 것으로 보아, 기존 임차인과의 분쟁 여부를 조심해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 한 가지 걸리는 건 해당 물건의 유찰 이유입니다. 만약 지역 상권의 침체나 건물의 구조적 문제가 원인이라면, 투자에 주의가 필요합니다. 그렇지만 예상 수익률을 고려했을 때, 저렴한 매입가는 큰 장점입니다. 만약 매입 후 상업적으로 활용하거나 임대할 수 있다면 연 4~5%의 수익률을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰에 참여할 경우, 예상 경쟁률은 다소 낮을 수 있지만, 유찰 이유를 충분히 분석한 후 들어가야 합니다. 권장 입찰가는 1억 2천만원 선에서 시작해도 괜찮을 듯합니다. 취등록세는 약 501만원 정도 예상되며, 총 투자금은 약 1억 5천만원 내외로 잡아야 합니다. 충분히 조사하고 전략적 접근이 필요할 것입니다.