관악 신림동 근린생활시설 경매, 25.6억

한줄 요약

서울 관악구 신림동의 신건 경매 물건, 주거용 불법 건축물 등재가 변수입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5394

경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 신림동 1457-5

이번 경매 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 근린생활시설입니다. 면적은 174.6㎡(52.8평)로 꽤 넓은 편이며, 현재 주택으로 사용되고 있지만 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 신림동은 서울대학교와 가까워 학생 및 젊은 층의 수요가 높은 지역입니다. 교통도 지하철 2호선 신림역과 인접해 있어 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 모두 25억 6,344만원으로 설정되어 있으며, 이는 첫 매각이기 때문입니다. 인근 지역의 유사 물건 시세와 비교했을 때 다소 고가로 느껴질 수 있습니다. 예상 낙찰가를 감정가에 근접한 26억 9,161만원으로 예상해볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 근저당권으로, 2018년과 2019년에 설정되었습니다. 임차인 현황에 대한 정보는 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다. 한 가지 걸리는 건, 현재 주거용으로 이용 중인데 건축물대장상 위반 건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이로 인해 법적 문제나 명도 과정에서의 복잡함이 있을 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 이슈는 위반건축물 등재 여부입니다. 이는 나중에 매도 시 제약 요인이 될 수 있습니다. 다만, 신림동의 입지적 장점과 넓은 면적은 매력적입니다. 하지만 현재 상태로는 월세 전환 시 예상 수익률은 그렇게 높지 않을 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 신건에 입찰하는 경우 경쟁률은 그리 높지 않을 것입니다. 권장 입찰가는 감정가 대비 약간 낮은 25억 선으로 설정해볼 수 있습니다. 취등록세는 약 1억 2,381만원으로 예상되며, 총 투자금은 26억 5천만원 정도로 잡아야 합니다. 위반건축물이라는 리스크를 감안해 입찰 여부를 신중히 고려해야 합니다.