종촌동 아파트 경매, 1회 유찰 4.9억

한줄 요약

첫 유찰 후 최저 입찰가 4.9억으로, 감정가 대비 30% 할인된 상태라 매력적이지만, 대지권 미등기가 한 가지 걸립니다.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 달빛로 77, 710동 7층702호 (종촌동,가재마을7단지)

이 물건은 세종특별자치시 종촌동 달빛로에 위치한 가재마을 7단지의 아파트입니다. 710동 7층에 위치하고 있어 전망이 좋을 것으로 예상됩니다. 단지는 주거환경이 쾌적하며, 주변에 상업시설과 학교가 가까워 생활 편의성이 높습니다. 교통은 세종시 내부도로를 통해 접근성이 좋지만, 대중교통은 다소 부족한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 1,000만원이었지만, 첫 유찰 후 4억 9,700만원으로 내려왔습니다. 인근 아파트 시세가 약 6~7억 선임을 고려하면, 현재 최저 입찰가는 시세 대비 30% 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가는 약 5억 2,185만원으로, 취등록세 약 2,400만원을 포함해 총 투자금 5억 4,585만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 대지권이 미등기 상태인 점이 조금 걸리지만, 감정평가 및 최저매각가격에 대지권이 포함되어 있다고 하니, 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 유치권이나 법정지상권의 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

세종시는 행정수도로서 꾸준한 인구 유입이 예상되지만, 아파트 공급 과잉이 일어날 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 솔직히 말하면, 대지권 미등기가 조금 걸리긴 하지만 감정가 대비 30% 할인된 가격은 매력적입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 안정적입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 높아질 가능성이 큽니다. 내 경험상, 권장 입찰가는 5억 2천만원대로 설정하는 것이 좋을 듯합니다. 취등록세 약 2,400만원을 포함한 총 투자금은 5억 4천만원대가 예상되며, 대지권 문제를 충분히 검토하고 입찰에 참여하는 것이 좋습니다.