영광 군남면 토지 경매, 3회 유찰 1.2억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 크게 하락했지만, 권리관계와 특이사항을 꼼꼼히 체크해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 영광군 군남면 동월리 123-2

이 물건은 전라남도 영광군 군남면 동월리에 위치한 토지입니다. 면적은 1261㎡(381.5평)으로 상당히 넓은 편입니다. 주변은 농촌 지역으로, 주거보다는 농업이나 임업 용도로 적합할 것 같습니다. 특히, 제시외 건물과 매실나무가 포함되어 있다는 점이 독특합니다. 다만, 목록4 지목이 전이나 도로로 사용 중이라는 점과 농지취득자격증명이 필요하다는 점을 유념해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 7,656만원이었으나, 현재 최저입찰가는 1억 2,390만원으로 감정가의 44% 수준까지 떨어졌습니다. 3회 유찰로 가격이 대폭 하락한 것은 매력적이지만, 이런 경우 대개 현장에서 해결하기 어려운 문제가 있음을 의미할 수 있습니다. 인근 토지 시세와 비교해보면 상당히 저렴하지만, 유찰된 이유를 잘 파악해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록1,2는 2019년, 목록3,4,5,6은 2007년 근저당으로, 후순위 권리는 모두 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나, 임차인 현황에 대한 등기부 및 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 또, 목록5의 지적 경계 불분명 문제와 목록6의 소재 불명 점이 해결되지 않으면 명도 과정에서 문제가 될 수 있습니다. 농지취득자격증명 미제출시 보증금이 반환되지 않는다는 점도 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 리스크가 크지만 그만큼 수익 가능성도 있습니다. 예상 낙찰가는 약 1억 3,009만원 전후로, 취등록세까지 포함하면 총 투자금은 약 1억 3,607만원이 될 것으로 보입니다. 농업 관련 사업을 계획하고 있다면, 매실나무를 활용한 수익 창출도 고려해볼 만합니다. 그러나, 농지취득자격증명 필요성과 경계 불분명 문제는 반드시 해결해야 할 악재입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 약 1억 2,500만원 정도로 설정하고, 권리 문제와 명도 난이도를 충분히 고려한 후 입찰 여부를 결정하겠습니다. 특히, 지적 경계와 농지취득자격 문제는 입찰 전에 반드시 해결 방안을 마련해야 안전한 투자가 가능할 것입니다.