오피스텔 경매 직접 들어가봤더니, 숫자보다 관리비가 먼저 보였습니다
얼마 전 법원 입찰장에서 오피스텔 물건 하나를 두고 꽤 오래 망설인 적이 있습니다. 감정가 1억 6,000만 원, 최저가 1억 1,200만 원까지 떨어진 물건이었고 겉으로 보면 월세 수익률이 좋아 보였습니다. 그런데 현장에 가서 관리사무소를 들렀다가 생각이 바뀌었습니다. 밀린 관리비가 생각보다 컸고, 주변 공실도 눈에 띄게 많았습니다.
초보 때는 오피스텔이 참 만만해 보입니다. 아파트보다 금액이 작고, 상가보다 권리관계가 단순해 보이니까요. 근데 실제로 경매에서 오피스텔은 숫자 몇 개만 보고 들어가면 손이 많이 가는 물건입니다. 특히 월세가 잘 나온다는 말만 믿고 낙찰받으면 잔금 치른 뒤부터 계산이 틀어지는 경우가 꽤 많습니다.
오피스텔 경매가 쉬워 보이는 이유
오피스텔은 권리분석만 놓고 보면 아파트와 비슷하게 접근할 수 있는 물건이 많습니다. 등기부 보고 말소기준권리 확인하고, 임차인 전입일과 확정일자, 배당요구 여부를 확인하는 흐름은 크게 다르지 않습니다. 그래서 처음 경매를 배우는 분들이 아파트 다음으로 많이 보는 게 오피스텔입니다.
가격도 진입장벽이 낮아 보입니다. 서울 외곽이나 수도권 일부 지역에서는 1억 원대 물건도 나오고, 지방으로 가면 더 낮은 금액도 있습니다. 대출을 끼면 자기자본 3,000만 원에서 5,000만 원 정도로도 검토가 되는 물건이 있으니 관심이 갈 수밖에 없습니다.
문제는 수익률 계산이 너무 예쁘게 보인다는 겁니다. 예를 들어 낙찰가 1억 2,000만 원, 보증금 1,000만 원, 월세 55만 원이면 단순 계산으로 연 5%대가 나옵니다. 여기까지만 보면 괜찮아 보입니다. 그런데 취득세, 법무비, 명도비, 중개수수료, 수리비, 공실 기간, 대출이자, 관리비 체납까지 넣으면 얘기가 달라집니다.
제가 먼저 보는 건 월세보다 공실입니다
오피스텔은 월세 금액보다 공실 가능성을 먼저 봐야 합니다. 같은 월세 60만 원이라도 공실이 거의 없는 역세권 물건과, 임차인 구하는 데 두세 달씩 걸리는 외곽 물건은 완전히 다른 투자입니다.
예전에 수도권 업무지구 근처 오피스텔을 본 적이 있습니다. 네이버 부동산에는 월세 65만 원 매물이 많았습니다. 그런데 현장 중개업소 세 군데를 돌아보니 실제 거래는 55만 원에서 58만 원 사이가 많았습니다. 광고 금액과 실제 계약 금액이 7만 원 이상 차이 난 겁니다. 1년이면 84만 원입니다. 작은 돈 같지만 수익률 계산에서는 꽤 큽니다.
저는 오피스텔을 볼 때 최소한 아래 항목은 현장에서 확인합니다.
- 같은 건물 안 공실 개수
- 최근 실제 월세 계약 금액
- 관리비 수준과 별도 부과 항목
- 주차 가능 여부와 추가 요금
- 건물 내 누수, 냄새, 소음 민원
- 주변 신축 오피스텔 공급 예정
특히 같은 건물 안에 임대 현수막이 여러 개 붙어 있거나, 중개업소에서 “이 건물은 물건이 좀 많아요”라고 말하면 저는 입찰가를 확 낮춥니다. 수익형 부동산은 공실 한 달만 나도 체감이 큽니다. 대출이자가 나가는 상태라면 더 그렇습니다.
관리비 체납은 생각보다 아픕니다
오피스텔 경매에서 초보가 자주 놓치는 게 관리비입니다. 등기부에는 깨끗해 보여도 관리비가 밀려 있는 경우가 있습니다. 전 소유자나 임차인이 몇 달씩 안 낸 상태로 경매까지 온 물건이죠.
일반적으로 공용부분 관리비는 낙찰자가 부담할 가능성이 있습니다. 전용부분까지 무조건 다 떠안는다는 뜻은 아니지만, 관리사무소와 실랑이를 해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 실무에서는 금액을 두고 협의하는 경우도 많습니다. 그런데 이 과정이 귀찮고, 시간도 먹습니다.
제가 봤던 한 물건은 관리비 체납이 약 280만 원이었습니다. 낙찰가를 100만 원 낮게 쓰느냐 높게 쓰느냐 고민하던 분들이 있었는데, 정작 관리비 280만 원은 확인하지 않은 경우가 있었습니다. 입찰가 100만 원보다 더 큰 변수가 이미 숨어 있던 셈입니다.
관리비는 단순히 체납액만 볼 게 아닙니다. 매달 나가는 기본 관리비도 중요합니다. 전용 20㎡ 안팎의 작은 오피스텔인데 관리비가 18만 원에서 22만 원 나오면 임차인 입장에서는 부담스럽습니다. 월세 55만 원에 관리비 20만 원이면 실제 거주비는 75만 원입니다. 주변 원룸이나 신축 도시형생활주택과 비교해서 경쟁력이 떨어질 수 있습니다.
오피스텔 권리분석에서 임차인은 끝까지 봐야 합니다
오피스텔은 주거용으로 쓰이기도 하고 업무용으로 쓰이기도 합니다. 이 차이가 권리분석에서 꽤 중요합니다. 주거용이면 주택임대차보호법 문제가 나오고, 업무용이면 상가건물 임대차보호법 쪽을 봐야 할 수 있습니다. 실제 사용 형태, 전입신고, 사업자등록, 확정일자, 배당요구를 같이 봐야 합니다.
서류상 오피스텔이라고 해서 자동으로 단순해지는 게 아닙니다. 전입신고가 되어 있는 임차인이 있고, 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖춘 경우라면 낙찰자가 보증금을 인수할 수도 있습니다. 보증금 2,000만 원짜리라고 가볍게 보면 안 됩니다. 낙찰가에 2,000만 원이 더 붙는 것과 같습니다.
현장에서는 임차인이 실제로 거주하는지도 확인해야 합니다. 우편함, 전기 사용 흔적, 관리사무소 확인, 중개업소 탐문을 통해 빈집인지 점유 중인지 감을 잡습니다. 문을 두드려서 대화가 되면 가장 좋지만, 무리하게 접근하면 분쟁이 생길 수 있으니 조심해야 합니다.
명도도 아파트보다 쉽다고 단정하면 안 됩니다. 보증금을 못 받은 임차인은 감정적으로 예민해져 있습니다. 소액임차인 최우선변제 대상인지, 배당으로 얼마나 받을 수 있는지, 낙찰자가 인수할 금액이 있는지 계산하고 들어가야 합니다. 명도비 100만 원에서 200만 원 정도는 예비비로 잡아두는 편이 낫습니다.
제가 오피스텔 입찰가를 잡는 방식
저는 오피스텔 입찰가를 잡을 때 매매가보다 임대 경쟁력을 먼저 깎아서 봅니다. 광고 월세가 60만 원이면 실제 받을 월세를 55만 원으로 낮춰 계산합니다. 공실도 1년에 최소 한 달은 넣습니다. 수리비는 상태가 좋아 보여도 150만 원에서 300만 원 정도는 기본으로 잡습니다. 도배, 장판, 청소, 에어컨, 싱크대 손잡이 같은 작은 것들이 모이면 금방입니다.
예를 들어 낙찰가 1억 2,000만 원, 대출 7,000만 원, 금리 연 5%라고 치겠습니다. 연 이자만 350만 원입니다. 월세 55만 원이면 연 660만 원이지만, 공실 한 달 빼면 605만 원입니다. 여기서 관리 관련 비용, 수선비, 세금, 중개수수료까지 빼면 손에 남는 돈은 생각보다 얇습니다.
그래서 저는 오피스텔에서 “싸게 낙찰받았다”는 말보다 “최악의 경우에도 버틸 수 있다”는 계산을 더 중요하게 봅니다. 매도까지 시간이 걸려도 버틸 수 있는지, 월세를 5만 원 낮춰도 현금흐름이 깨지지 않는지, 대출금리가 1%p 올라가도 감당 가능한지 봅니다.
초보라면 특히 분양가 대비 반값이라는 말에 흔들리지 않았으면 합니다. 오피스텔은 신축 때 분양가가 높게 책정된 경우가 많습니다. 감정가도 과거 거래나 분양가 영향을 받는 경우가 있어서, 최저가가 감정가 대비 많이 떨어졌다고 무조건 싼 게 아닙니다. 지금 시장에서 팔리는 가격과 임대되는 가격이 진짜 기준입니다.
초보가 피했으면 하는 오피스텔
제가 초보에게 말리는 오피스텔 유형이 있습니다. 첫째, 주변에 비슷한 신축 공급이 계속 나오는 지역입니다. 둘째, 관리비가 과하게 높은 건물입니다. 셋째, 주차가 불편한데 차량 수요가 많은 입지입니다. 넷째, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이 있는 물건입니다. 다섯째, 상권이 죽어 밤에 사람이 거의 없는 업무지구 외곽 물건입니다.
반대로 그나마 검토할 만한 물건은 조건이 단순합니다. 역에서 실제 도보 7분 이내, 주변 직장 수요가 있고, 같은 건물 공실이 적고, 관리비가 주변 대비 튀지 않는 곳입니다. 그리고 낙찰가를 보수적으로 써도 현금흐름이 맞아야 합니다. 좋은 물건은 대단한 비밀이 있는 게 아니라, 나쁜 변수가 적은 물건에 가깝습니다.
오피스텔 경매는 소액으로 시작하기 좋아 보이지만, 생각보다 계산이 촘촘해야 합니다. 입찰장에서는 100만 원 더 써서 낙찰받는 게 멋있어 보일 수 있습니다. 그런데 잔금 치르고 첫 임차인을 구하는 두 달 동안은 그 100만 원이 계속 생각납니다. 저는 아직도 오피스텔을 볼 때 수익률표보다 관리사무소 표정과 중개업소 말투를 더 오래 기억합니다. 숫자는 엑셀에 남지만, 돈을 지키는 단서는 현장에 더 많이 떨어져 있습니다.
