청주 흥덕구 부동산 경매, 신건 54억

한줄 요약

54억 원에 달하는 대형 부동산 경매, 유치권 이슈 해결로 리스크는 적지만 공실이 많아 관리 필요.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1876

경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 덕암로114번길 17

충청북도 청주시 흥덕구 덕암로114번길에 위치한 이 부동산은 1431.2㎡, 약 432.9평의 대형 규모입니다. 주변은 주거 및 상업 지역으로 개발 가능성이 높으며, 교통이 편리해 접근성도 좋습니다. 그러나 현재 지하 1층은 기계실, 창고, 주차장으로 사용 중이고, 1층부터 4층까지는 공실 상태입니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일하게 54억 4,753만 원으로 책정되었습니다. 첫 매각이기 때문에 감정가의 100%로 시작합니다. 이 지역의 유사 부동산 시세와 비교할 때 약간 높은 편이지만, 건물의 규모와 위치를 고려하면 나쁘지 않은 조건입니다. 예상 낙찰가는 낙찰가율 82%를 적용하면 약 57억 1,991만 원으로 계산됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 2월 28일 설정된 근저당권입니다. 유치권에 관한 문제는 박종훈이 제기했으나 법원의 확정 판결로 유치권이 존재하지 않는 것으로 확인되었습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사를 통해 재확인해야 하며, 공실이 많아 임대 수익을 바로 기대하기는 어려운 상황입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 매력은 대규모 개발 가능성에 있습니다. 그러나 공실 문제와 초기 투자 비용이 부담이 될 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 4~5% 정도로 예측됩니다. 이 지역의 개발 호재가 있다면 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

첫 매각인 만큼 경쟁률은 낮을 가능성이 높습니다. 그러나 대규모 투자에 따른 리스크를 감안하면 신중할 필요가 있습니다. 권장 입찰가는 약 55억 수준으로 잡고, 취등록세 약 2억 6,311만 원을 포함한 총 투자금을 고려해야 합니다. 이 물건은 장기적으로 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.