광주 연제동 공장 경매, 신건 76억

한줄 요약

광주첨단과학 국가산업단지 내 대규모 공장 부지, 하지만 복잡한 권리관계 주의 필요.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 북구 연제동 1038-5

이 물건은 광주광역시 북구 연제동에 위치한 7036㎡ 규모의 대형 공장 부지입니다. 광주첨단과학 국가산업단지 2지구에 포함되어 있어 입지적으로는 상당히 매력적입니다. 이 지역은 지방산업단지이자 산업육성구역, 연구개발특구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 높습니다. 다만, 소재지 주변의 교통 인프라나 편의시설은 아직 충분히 갖춰지지 않았다는 점도 고려해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일하게 76억 7,179만원으로 책정된 신건입니다. 인근 시세와 비교할 만한 동일한 유형의 거래가 많지 않아 직접적인 비교는 어려우나, 이 지역 공장 부지의 평균 매매가보다 다소 높은 수준으로 보입니다. 예상 낙찰가는 약 80억 5,538만원으로 계산되며, 이는 감정가를 넘어서는 금액입니다. 다만, 경매가 진행되면서 유찰될 경우 가격 변동이 있을 수 있어, 시장의 반응을 지켜보는 것도 중요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

권리분석에서 가장 먼저 주목해야 할 점은 말소기준권리가 2019년 8월 21일 설정된 근저당권이라는 것입니다. 이는 낙찰 후 말소 대상이 될 수 있지만, 그 외에도 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 목록 기계·기구가 매각에 포함되며, 소재 불명인 기계·기구 7점은 매각에서 제외된다는 점을 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 또한, 등기부 및 현황조사서에 나타난 임차인 현황을 확인할 필요가 있습니다. 이 외에도 번지 내 다수의 기계·기구가 매각에서 제외될 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 단순히 공장 부지를 얻는 것 이상의 복잡한 상황을 포함하고 있습니다. 광주첨단과학 국가산업단지 내 위치한 점은 분명한 장점이나, 복잡한 권리관계와 매각 제외 항목들이 투자에 있어 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률을 계산하기 위해서는 명확한 임대 수익이나 향후 개발 계획이 뒷받침되어야 합니다. 이 지역의 산업단지 지정과 연구개발특구 지정은 장기적인 투자 가치가 있지만, 단기적인 수익을 목표로 할 경우 신중한 판단이 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 경우 시장에서의 초기 반응을 관찰하는 것이 중요할 것 같습니다. 첫 매각에서 낙찰되지 않을 가능성도 높아 보입니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 예상되며, 권장 입찰가는 감정가보다 약간 낮은 수준에서 시작하는 것이 무난해 보입니다. 취득 후 등록세는 약 3억 7,054만원이 소요될 것으로 예상되며, 이를 포함한 총 투자금액을 잘 계산해봐야 합니다. 복잡한 권리관계와 매각 제외 항목들 때문에 명도 과정에서의 난이도도 고려해야 할 부분입니다. 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다.