꼬마빌딩매매 직접 따라가 봤더니, 싸 보이는 물건일수록 먼저 봐야 할 것들

임장 한 번 갔다가 가격표보다 먼저 냄새를 봤습니다

얼마 전 서울 외곽 역세권이라고 광고된 꼬마빌딩매매 물건을 보러 갔습니다. 매물장에는 대지 48평, 연면적 130평, 보증금 1억 8천만 원, 월세 620만 원이라고 적혀 있더군요. 숫자만 보면 나쁘지 않았습니다. 그런데 현장에 도착하자마자 1층 식당 배기 냄새가 골목 안에 꽉 차 있었습니다. 옆 건물 창문에는 민원 붙은 흔적도 있었고요.

이런 물건은 엑셀에서 수익률만 계산하면 좋아 보입니다. 매매가 18억이면 보증금 빼고 실투자금 16억 2천만 원, 월세 620만 원이면 단순 연 수익률은 4.5% 안팎입니다. 그런데 공실, 수선비, 대출이자, 세금, 중개보수까지 넣으면 숫자가 확 달라집니다. 꼬마빌딩은 아파트처럼 표준화된 상품이 아닙니다. 같은 골목에서도 10미터 차이로 임차인 수준과 향후 매각성이 달라집니다.

제가 경매 현장에서 배운 건 하나입니다. 싸 보이는 물건은 대체로 이유가 있습니다. 그 이유가 해결 가능한 문제인지, 돈으로도 해결이 안 되는 문제인지 구분하는 게 진짜 실력입니다.

꼬마빌딩매매에서 매매가보다 먼저 볼 숫자

초보 분들이 가장 많이 묻는 게 “몇 퍼센트 수익률이면 괜찮냐”입니다. 솔직히 그 질문만으로는 답이 안 나옵니다. 같은 4%라도 입지, 임차인, 건물 상태, 대출 조건에 따라 완전히 다른 물건입니다.

제가 먼저 보는 숫자는 네 가지입니다. 현재 임대료, 실제 공실 가능성, 앞으로 3년 안에 들어갈 수선비, 그리고 대출이자입니다. 특히 20억 이하 꼬마빌딩은 엘리베이터가 없거나 주차가 부족한 경우가 많습니다. 계단 폭이 좁고 화장실이 층별 공용이면 임차인 구하는 데 시간이 걸립니다.

• 월세 500만 원이라고 해도 1개 층이 6개월 비면 연 수입이 크게 깨집니다.
• 옥상 방수, 외벽 누수, 배관 교체는 한 번에 1천만 원 단위로 나갑니다.
• 상가 임차인 업종이 자주 바뀌는 건물은 광고된 임대료를 그대로 믿기 어렵습니다.
• 대출금리가 1%만 올라가도 연간 현금흐름이 수백만 원씩 줄어듭니다.

예를 들어 15억짜리 건물을 6억 자기자본, 9억 대출로 샀다고 가정해보겠습니다. 금리 5%면 연 이자만 4,500만 원입니다. 월세가 550만 원이면 연 6,600만 원인데, 재산세, 보험료, 관리비 공백, 수선비를 빼면 손에 남는 돈이 생각보다 작습니다. 그래서 저는 매도인이 말하는 수익률보다 통장에 남는 돈을 먼저 봅니다.

현장에서 꼭 확인하는 세 가지

꼬마빌딩매매는 등기부와 건축물대장만 봐서는 절반밖에 못 봅니다. 서류는 깨끗한데 현장이 지저분한 물건이 있고, 반대로 서류상 하자가 있어 보여도 해결 비용이 명확한 물건도 있습니다. 중요한 건 확인 순서입니다.

1. 임차인 말과 계약서가 맞는지

매도인이 준 임대차 현황표만 보고 판단하면 위험합니다. 보증금, 월세, 관리비, 부가세 포함 여부, 연체 여부를 따로 확인해야 합니다. 특히 “곧 증액 예정”이라는 말은 계약서에 없으면 없는 겁니다. 저는 가능하면 임차인 업종, 영업 기간, 주변 평판까지 봅니다. 장사가 안 되는 임차인이 버티고 있는 건물은 나중에 명도나 재임대에서 시간이 걸릴 수 있습니다.

2. 불법 증축과 용도 위반

옥탑 창고, 무단 확장, 주차장 다른 용도 사용은 생각보다 흔합니다. 매수 후 적발되면 이행강제금이 나올 수 있고, 대출이나 매각 때 발목을 잡습니다. 건축물대장 도면과 실제 현장을 비교해야 합니다. 지하가 근린생활시설로 되어 있는데 실제로 주거처럼 쓰이는 경우도 봤습니다. 이런 건 수익률 계산 전에 리스크 비용부터 잡아야 합니다.

3. 골목의 힘

대로변에서 한 블록 들어간 건물은 가격이 확 낮아집니다. 문제는 임대료도 같이 낮아진다는 겁니다. 낮에는 괜찮아 보여도 밤에 가면 유동인구가 끊기는 곳이 있습니다. 저는 같은 건물을 평일 낮, 저녁, 주말 중 최소 두 번은 봅니다. 부동산 사무실에서 들은 말보다 저녁 8시에 불 켜진 점포 숫자가 더 솔직할 때가 많습니다.

경매 물건과 일반 매매 물건은 보는 법이 다릅니다

경매로 나오는 꼬마빌딩은 가격만 보고 들어가면 크게 다칠 수 있습니다. 권리관계가 복잡한 경우가 많고, 임차인 대항력, 배당 여부, 유치권 주장, 체납 관리비 같은 문제가 따라옵니다. 일반 매매는 계약 전에 협의할 여지가 있지만, 경매는 낙찰받고 나서 내 책임으로 풀어야 하는 일이 많습니다.

예전에 감정가 12억대 근생 건물을 본 적이 있습니다. 겉으로는 1층 카페, 2층 사무실, 3층 주거처럼 운영되고 있었고 월세도 괜찮아 보였습니다. 그런데 임차인 중 한 명이 사업자등록은 늦게 했지만 실제 점유 시점이 애매했습니다. 게다가 옥상 누수 민원이 있었고, 전 소유자와 임차인 사이에 보증금 반환 분쟁도 있었습니다. 싸게 낙찰받아도 명도와 수선에 반년이 걸릴 수 있는 물건이었습니다.

이런 경우 초보라면 차라리 몇 천만 원 싸게 사는 것보다 깨끗한 일반 매매가 낫습니다. 경매는 가격 할인이 매력입니다. 하지만 할인받은 금액보다 해결비가 더 나오면 싼 게 아닙니다.

제가 꼬마빌딩매매 전에 적어보는 계산

현장 다녀와서 바로 매수 의사표시를 하지 않습니다. 저는 종이에 거칠게라도 최악의 경우를 먼저 씁니다. 월세가 20% 줄면 버틸 수 있는지, 금리가 1% 오르면 얼마가 더 나가는지, 3층이 6개월 비면 대출 이자는 어떻게 낼지 계산합니다.

예를 들어 매매가 22억, 보증금 2억, 대출 12억, 자기자본 8억 구조라면 겉보기엔 가능해 보입니다. 그런데 연 이자 6천만 원, 재산세와 기타 비용 1천만 원, 수선 예비비 1천만 원을 넣으면 연간 최소 8천만 원이 빠집니다. 월세가 800만 원이면 연 9,600만 원입니다. 남는 돈은 1,600만 원 수준입니다. 여기서 공실 한 번 나면 바로 흔들립니다.

그래서 꼬마빌딩은 시세차익만 기대하고 들어가면 불안합니다. 임대수익으로 버티는 힘이 있어야 합니다. 언젠가 오르겠지라는 말은 대출이자 앞에서 힘이 약합니다.

초보라면 피하는 게 나은 물건

경험이 쌓이면 복잡한 물건도 기회가 될 수 있습니다. 하지만 처음 꼬마빌딩매매를 보는 분이라면 일부 물건은 그냥 지나치는 편이 낫습니다. 수익률이 높아 보여도 몸값이 비싼 수업료가 될 수 있습니다.

• 임차인 보증금이 시세보다 과하게 높은 건물
• 불법 증축이 여러 군데 얽힌 건물
• 주차 민원이 반복되는 음식점 위주 건물
• 건물주가 직접 쓰는 공간이 많아 실제 임대수익이 불분명한 물건
• 인근 거래 사례가 거의 없어 환금성을 판단하기 어려운 골목 안쪽 건물

꼬마빌딩은 사는 순간 끝나는 투자가 아닙니다. 매달 임차인을 관리하고, 수리 견적을 받고, 세금 고지서를 보고, 언젠가 팔 때 다음 매수자가 무엇을 걱정할지 미리 생각해야 합니다. 저는 좋은 건물을 고르는 것보다 나쁜 건물을 거르는 시간이 더 중요하다고 봅니다.

꼬마빌딩매매를 처음 보는 분이라면 화려한 예상 수익률보다 비 오는 날의 누수, 밤 시간대 골목 분위기, 임차인의 실제 영업 상태를 먼저 보는 게 낫습니다. 현장은 숫자가 숨긴 말을 꽤 자주 보여줍니다. 그 말을 듣고도 살 수 있는 물건이라면, 그때부터 가격 협상을 해도 늦지 않습니다.