대방동 아파트 경매, 10회 유찰 3천

한줄 요약

솔직히 말하면, 10회 유찰된 이유가 있는 만큼 신중한 접근이 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 동작구 대방동7길 44, 6층604호 (대방동,명성하우스)

서울 동작구 대방동에 위치한 명성하우스 아파트입니다. 6층 604호로, 대방동7길에 자리잡고 있어 교통 접근성이 나쁘지 않습니다. 하지만 면적 정보가 누락된 점이 아쉽네요. 주변 환경은 서울의 일반적인 주거지로, 편의시설이 고르게 분포되어 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 3,700만원인데, 최저입찰가는 3,618만원으로 감정가의 10% 수준입니다. 인근 아파트 시세와 비교하면 약 90% 할인된 가격인데, 이 정도로 큰 폭의 할인은 뭔가 문제가 있음을 암시합니다. 예상 낙찰가는 3,799만원 전후로 잡히네요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 4월 30일 압류입니다. 제시외 건물이 포함되어 있고, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 게 가장 큰 걸림돌입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인 대항력이나 유치권, 법정지상권 가능성도 사전에 철저히 점검해야 합니다.

투자 관점에서 보면

투자 관점에서 가장 큰 악재는 건물의 위반건축물 등재입니다. 이는 재건축이나 리모델링 시 추가적인 비용과 절차를 수반할 수 있습니다. 예상 수익률은 매입가가 낮아도 리스크를 감안하면 보장하기 어렵습니다. 호재로는 서울 내 위치라는 점, 악재는 명도난이도가 높을 수 있다는 점입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해, 이 물건에 입찰할지 고민이 큽니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가를 크게 넘지 않는 3,799만원 전후가 적절할 것 같습니다. 취등록세는 약 174만원으로 계산됩니다. 입찰 전 꼼꼼한 권리분석과 명도 계획이 필수입니다.