동래 명륜동 아파트 경매, 2회 유찰 6.4억

한줄 요약

이 경매 물건, 솔직히 말하면 가격이 매력적이지만, 유찰된 이유를 철저히 분석해야 해.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 부산광역시 동래구 명륜로 170, 104동 2층203호 (명륜동,명륜아이파크1단지)

부산 동래구 명륜동에 위치한 명륜아이파크 1단지 아파트야. 면적 정보가 없어서 구체적인 평수는 확인이 안 되지만, 아파트의 위치는 교통이 편리하고 주변에 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 곳이지. 동래구는 부산 내에서도 교육 환경이 좋기로 유명한 지역이라 가족 단위 수요가 많은 곳이야.

가격이 말해주는 것

감정가는 13억 1,000만원인데, 현재 최저 입찰가는 6억 4,190만원이야. 감정가의 49% 수준으로, 인근 아파트 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이지. 예상 낙찰가를 6억 7,399만원 전후로 잡는다면, 인근 실거래가 대비 약 48% 할인된 가격이야.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 6월 7일 설정된 근저당권이야. 재매각 물건이라 매수신청보증금이 20%로 높아졌어. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 명확히 확인해야 하는데, 임차인이 있다면 전입일과 확정일자를 꼼꼼히 따져봐야 해. 유치권이나 법정지상권이 있는지 여부도 반드시 체크해야겠지.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격 메리트는 충분하지만, 두 번이나 유찰된 이유를 깊이 있게 분석해야 해. 주변 시세보다 저렴하니 매력적이지만, 그만큼 명도 과정이 복잡하거나 숨겨진 문제가 있을 수 있다는 거니까. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있을 거야.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰한다고 가정하면, 예상 경쟁률이 높을 가능성이 크다고 봐. 가격이 매력적이니까. 권장 입찰가는 6억 8천만원 정도로 잡고, 취등록세 약 3,100만원을 포함해 총 투자금을 계산해야 해. 하지만 내 경험상, 명도나 권리 문제를 철저히 조사하고, 감수할 수 있는 리스크인지 판단한 후에 입찰을 결정해야 할 거야.