김제 공덕면 토지 경매, 4회 유찰 1.1억

한줄 요약

4회 유찰로 최저가 1,174만원, 매력적이지만 주의가 필요한 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 김제시 공덕면 제말리 190-1

소재지는 전북특별자치도 김제시 공덕면 제말리 190-1로, 면적은 889㎡ (약 268.9평)입니다. 이곳은 전형적인 농촌 지역으로, 주변 환경은 전원주택이나 농경지로 이루어져 있습니다. 접근성은 다소 떨어지지만, 향후 개발 가능성을 염두에 두고 접근할 수 있는 지역입니다. 지상에는 대나무와 창고가 포함되어 있어 활용 방안을 고민할 필요가 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4,889만원이었지만, 4회 유찰로 인해 최저 입찰가는 1,174만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 76% 할인된 가격입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 이 정도 가격이면 상당히 저렴해 보입니다. 예상 낙찰가는 약 1,232만원 전후로 예상되며, 이는 감정가 대비 약 24% 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 12월 7일 설정된 근저당권입니다. 다행히 근저당권은 말소 가능성이 높습니다. 그러나 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 또한, 대나무와 제시외 건물(창고)이 포함된 점은 유치권이나 법정지상권 가능성을 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 입찰가가 낮아진 점은 매력적이지만, 4회 유찰된 배경을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 예를 들어, 대나무와 창고의 관리나 철거 비용이 발생할 수 있으며, 향후 개발 계획이 없다면 장기적인 가치 상승을 기대하기 어려울 수 있습니다. 그러나 농업용지나 전원주택 부지로 활용한다면, 낮은 매입가로 인해 수익률 개선이 가능할 것입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률이 크게 높지 않을 것으로 예상됩니다. 입찰가를 1,232만원 내외로 설정하는 것이 합리적이며, 취등록세는 약 56만원으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서의 난이도를 고려하여 추가적인 비용을 염두에 두어야 합니다. 최종적으로 입찰 여부를 결정하기 전에 임차인의 대항력 및 유치권 가능성을 철저히 확인하는 것이 중요합니다.