청주 용암동 부동산 경매, 2회 유찰 7.7억

한줄 요약

감정가 대비 52% 할인된 가격이지만, 유찰 이유와 임차인 현황을 꼭 확인해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 용암동 3255

충청북도 청주시 상당구 용암동에 위치한 이 물건은 총 면적 265.0㎡ (80.2평)로, 다가구주택 및 근린생활시설로 사용 중입니다. 현재 1층은 공실 상태이며, 제시외 건물이 포함되어 일괄매각이 진행됩니다. 청주 도심과의 접근성이 좋고, 주변에 다양한 생활 편의시설이 있어 입지는 괜찮은 편입니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 15억 8,464만원으로 시작했지만, 두 번의 유찰을 거치면서 최저입찰가는 7억 7,647만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 52% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 시세와 비교해보면 매력적인 가격이지만, 유찰이 반복된 이유를 반드시 확인해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 1월 6일 설정된 근저당권이며, 그 이후 2022년 9월 21일에 또 다른 근저당권이 추가로 설정되어 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인해야 하며, 임차인의 대항력 여부가 중요한 포인트가 될 것입니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로서는 크게 우려할 부분은 없어 보입니다만, 제시외 건물의 처리도 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 가격은 매력적입니다. 예상 낙찰가를 8억 1,530만원 전후로 보고, 취등록세 약 3,750만원을 포함하면 총 투자금은 대략 8억 5,280만원이 될 것입니다. 이 지역의 월세 수익률을 고려할 때, 적절한 리모델링을 통해 수익성을 높일 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 임차인 문제와 공실 상태를 해결하는 데 시간이 소요될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 두 번의 유찰 이후로 높을 가능성이 있습니다. 예상 낙찰가인 8억 1,530만원을 기준으로, 최대 8억 5천만원까지는 고려해볼 만합니다. 하지만 임차인과 제시외 건물의 처리 문제를 해결할 자신이 있다면, 더욱 공격적인 입찰도 가능할 것입니다. 이 물건이 가진 리스크를 감수할 수 있다면, 수익성 있는 투자가 될 수 있을 것입니다.