청주 지동동 상가 경매, 2회 유찰 133억

한줄 요약

2번 유찰로 상당한 할인가에 나왔지만, 복잡한 권리관계와 매각 제외 물건에 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 지동동 476

청주시 흥덕구 지동동에 위치한 이 상가는 21,149㎡(약 6,397평)의 대규모 상업용지입니다. 주변은 상업지구로, 교통 접근성도 비교적 양호합니다. 그러나 상가의 특성상 인근 경쟁 상권과의 차별성이 중요하며, 이를 분석하는 것이 필수적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 271억 6,404만원이었으나, 2회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 133억 1,038만원까지 낮아졌습니다. 이는 감정가의 49% 수준으로, 51% 할인된 가격입니다. 인근 상업용지 시세와 비교해보면 상당한 매력적인 가격이지만, 예상 낙찰가를 139억 7,590만원 전후로 설정해야 할 것입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2012년과 2019년에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 사용승인 받지 않은 건물들이 매각 제외되어 있어 복잡한 권리관계가 문제입니다. 제시외 물건 또한 일부 매각 제외되어 있어, 이 점을 유념해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 대규모 상가로서의 잠재력은 크지만, 복잡한 권리사항과 매각 제외 물건의 존재가 상당한 리스크로 작용합니다. 예상 수익률은 상황에 따라 크게 달라질 수 있으며, 철저한 사전 조사와 계획이 필요합니다. 또한, 상권 경쟁력과 임차인 확보 가능성도 중요한 평가 요소입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 상대적으로 낮을 것으로 예상되지만, 입찰가는 139억 7,590만원 수준에서 시작해보는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 6억 4,289만원으로 총 투자금은 약 145억 내외로 예상됩니다. 복잡한 권리와 매각 제외 물건들을 충분히 고려한 후, 적절한 전략을 세우는 것이 중요합니다.