김제 요촌동 아파트 경매, 2회 유찰 3천만

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 크게 내려가긴 했지만, 임차인 현황 확인이 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 김제시 요촌동 348 동원맨션아파트 102동 6층607호

전북특별자치도 김제시 요촌동에 위치한 동원맨션아파트 102동 6층 607호입니다. 면적은 84.9㎡로, 일반적인 3베드룸 아파트 크기입니다. 요촌동은 김제시의 중심지로, 주변에 편의시설과 학교, 공원이 가까워 생활하기 좋은 환경입니다. 대중교통은 다소 불편할 수 있지만 자차를 이용하기엔 무리가 없습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6,300만원인데, 현재 최저입찰가는 3,087만원으로 감정가의 49%까지 떨어졌습니다. 주변 비슷한 아파트의 실거래가는 대략 5,500만원선이니, 현재 최저입찰가는 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 이보다 약간 높은 3,241만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2005년 12월 13일 설정된 근저당권입니다. 중요하게 체크할 부분은 임차인 현황인데, 아직 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 임차인이 있다면 대항력 여부와 보증금 문제를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 유치권이나 법정지상권 문제가 없다는 점은 긍정적입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰된 물건이라 가격 측면에서는 매력적입니다. 하지만 임차인 문제나 매각 후 명도 과정이 복잡할 수 있다는 점이 리스크입니다. 김제 지역은 큰 개발 호재는 없지만, 안정적인 주거 지역으로 입지가 나쁘지 않습니다. 월세 전환시 예상 수익률은 연 6% 정도 예상됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 정도의 유찰 물건은 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 높습니다. 예상 경쟁률은 2~3명 정도로 봅니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간 상회하는 3,200만원 선을 추천합니다. 취등록세 포함 총 투자금은 약 3,236만원으로 예상됩니다. 다만, 임차인 문제를 해결할 수 있다는 확신이 있을 때 입찰하는 것이 좋습니다.