창원 북면 토지 경매, 8회 유찰 3천만

한줄 요약

8회 유찰로 가격은 매력적이지만, 복잡한 권리관계와 농지 취득 조건이 큰 걸림돌입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1970

경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 188-6

경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리에 위치한 이 토지는 면적이 2102.0㎡(약 635.9평)입니다. 주변은 전원주택과 농지가 혼재된 지역으로, 도심과는 다소 거리가 있습니다. 교통은 자가용이 필수적일 정도로 불편한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 969만원이었으나, 현재 최저입찰가는 3,078만원으로 무려 86% 할인된 상태입니다. 인근 비슷한 조건의 토지 시세가 약 1억 원대에 거래되는 것을 고려하면, 상당히 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 3,232만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년과 2022년에 설정된 근저당권입니다. 이들 권리는 낙찰 시 소멸될 예정이나, 목록 3의 농지 취득자격증명 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는다는 점이 주의할 부분입니다. 목록 1의 타인 소유 건물 주택지붕 일부와 축대가 존재하는 것도 문제입니다. 목록 2는 맹지로 개발에 제약이 있으며, 목록 4~7은 지분매각이라 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다. 임차인 현황에 대한 확인도 필수적입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 8회 유찰된 점에서 이미 시장에서 외면받고 있다는 신호입니다. 이 지역에 특별한 개발 호재도 없고, 농지 취득 자격증명 문제와 맹지, 지분매각 등 여러 리스크가 존재합니다. 예상 수익률을 계산하기 전에 우선적으로 해결해야 할 리스크가 많습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 매우 낮을 것으로 보이며, 이런 물건에 관심을 가질 투자자는 많지 않을 것입니다. 권장 입찰가는 3,200만 원 내외지만, 취득 후 취등록세 약 148만원을 포함하면 총 투자금은 약 3,380만원이 됩니다. 복잡한 권리관계와 농지 취득 자격, 타인 소유물 건축물 등 여러 문제를 해결할 수 있다는 확신이 없다면 신중히 접근해야 할 물건입니다.