수지 신봉동 부동산 경매, 2회 유찰 38억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 매력적이지만, 법정지상권 가능성과 임차인 대항력을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 용인시 수지구 신봉동 679

이 물건은 경기도 용인시 수지구 신봉동에 위치한 부동산으로, 면적은 약 4906.0㎡(1484.1평)입니다. 주위에는 주거지역이 형성되어 있으며, 교통도 비교적 양호한 편입니다. 현재 건물은 어린이집으로 사용 중인데, 향후 발전 가능성이 있는 지역이라 주목할 만합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 78억 8,710만원이었지만, 2회 유찰로 인해 최저입찰가는 38억 6,468만원으로 감정가 대비 51% 할인된 상태입니다. 인근 유사 부동산 거래 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편이라 매력적입니다. 예상 낙찰가는 40억 5,791만원 부근으로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2013년 2월 15일 설정된 근저당권으로, 선순위 권리로 남아 있습니다. 하지만, 매각에서 제외되는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 리스크가 될 수 있습니다. 임차인 현황에 대한 등기부 및 현황조사서 확인은 필수며, 임차인 대항력도 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 이 물건은 유찰로 인한 가격 매력이 크지만, 법정지상권 문제와 임차인 대항력 문제가 걸립니다. 만약 이 문제들이 해결된다면, 향후 지역 발전 가능성을 고려했을 때 투자 가치가 충분하다고 봅니다. 예상 수익률은 현재로서는 정확히 예측하기 어렵지만, 월세 전환 시 연 5%대의 수익률을 기대할 수 있을 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 예상 경쟁률이 중간 정도일 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 39억에서 41억 사이로 잡고, 취등록세를 약 1억 8,666만원을 예상하여 총 투자금을 계산할 필요가 있습니다. 법정지상권 문제와 임차인 대항력 문제가 해결된다면 입찰해볼 만한 가치가 있습니다.