춘천 후평동 부동산 경매, 3회 유찰 6,702만

한줄 요약

3회 유찰로 최저가가 감정가의 34%까지 내려온 후평동 부동산, 하지만 유찰 이유를 꼭 따져봐야 합니다.

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경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1839

경매물건 주소 보기 강원특별자치도 춘천시 후평동 498-170

후평동에 위치한 이 부동산은 춘천시 중심에서 가까운 편에 속하며, 총 면적은 185.0㎡(56.0평)입니다. 주변은 주택가로 형성되어 있으며, 근처에 소규모 상가와 편의시설이 있어 생활 편의성이 나쁘지 않습니다. 교통은 대중교통보다는 자가용 이용이 더 편리한 지역입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 9,539만원이었지만, 현재 최저입찰가는 6,702만원으로 감정가 대비 66% 할인된 상태입니다. 인근 비슷한 크기의 부동산 시세는 대략 1억 5,000만원 정도로, 이번 경매 최저가는 50% 이상 저렴합니다. 예상 낙찰가는 7,037만원 전후로 잡아도 무리가 없을 듯합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리가 2023년 7월 31일의 가압류로 잡혀 있습니다. 이는 경매 낙찰 시 기본적으로 말소되는 권리입니다. 하지만 제시외 건물이 포함되어 있다는 점이 걸립니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 공유자 우선매수권이 1회에 한해 적용되므로 입찰 전략에 변수가 될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격적인 메리트는 상당히 있습니다. 특히 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 가격은 매력적입니다. 하지만 제시외 건물의 처리 문제와 임차인의 명도 문제가 있을 수 있어 명도 비용이 추가로 발생할 가능성이 큽니다. 예상 수익률 측면에서는 임대 전환 시 연 7% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 다소 낮을 것으로 예상되나, 제시외 건물과 명도 리스크를 감안하여 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다. 권장 입찰가는 7,000만원 전후로 잡고, 취등록세 약 323만원을 포함하여 총 투자금은 약 7,350만원 정도로 예상됩니다. 입찰 시 공유자 우선매수권 행사 여부도 염두에 두어야 하겠습니다.