화성 마도면 부동산 경매, 3회 유찰 35억

한줄 요약

3회 유찰로 감정가 대비 66% 할인된 가격, 매력적이지만 유치권과 건축 승인 문제 주의 필요.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 마도면 청원리 1358

경기도 화성시 마도면 청원리에 위치한 부동산입니다. 면적은 1346.7㎡로 약 407.4평에 달합니다. 주변은 주거와 상업이 혼재된 지역으로, 향후 개발 가능성도 엿볼 수 있습니다. 다만, 교통편은 다소 불편할 수 있어 차량 접근이 필수적일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

이 부동산의 감정가는 102억 544만원입니다. 현재 3회 유찰되어 최저입찰가는 35억 46만원으로, 감정가 대비 66% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 유사한 토지 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 36억 7,548만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록에 따라 2020년과 2021년의 근저당권이 있으며, 2021년 가압류도 포함되어 있습니다. 주의해야 할 점은 이 건물이 건축법상 사용승인을 받지 않았다는 점입니다. 건축물대장상에 건물개황도가 등재되지 않아 현장소장이 보관 중인 도면에 의거해 도시된 상태입니다. 추가로, 유치권 신고서가 제출되었으나 성립 여부는 불분명합니다. 임차인에 대한 정보는 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 부동산은 가격 매력도가 높지만 유치권 및 건축 승인 문제로 인해 리스크가 존재합니다. 예상 수익률은 상당할 수 있지만, 승인 문제 해결이 선행되어야 한다는 점을 감안해야 합니다. 또한, 화성 지역의 개발 호재를 기대할 수 있겠지만, 구체적인 계획을 확인하는 것이 필요합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 중간 정도로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 조금 높은 36억에서 37억 사이로 생각됩니다. 취득세와 등록세를 포함해 약 1억 6,907만원의 추가 비용을 고려해야 하므로, 총 투자금은 약 37억 6,907만원 정도로 예상됩니다. 입찰 전, 유치권과 건축 승인 문제를 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다. 승인 문제 해결 가능성을 확신할 수 있다면 투자 가치가 충분하지만, 그렇지 않다면 신중한 접근이 필요합니다.