관악 봉천동 부동산 경매, 1회 유찰 1.3억

한줄 요약

관악구 봉천동의 샤르망파크 부동산, 1회 유찰로 1억 3,302만원에 도전해볼만 하지만 제시외 건물과 관련한 리스크 확인이 필요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 관악로 227-6, 1층101호 (봉천동,샤르망파크)

서울 관악구 봉천동에 위치한 샤르망파크의 1층 101호입니다. 면적은 14.1㎡(약 4.3평)로 크지는 않지만, 작은 사무실이나 스튜디오로 활용하기 적당한 사이즈입니다. 주변은 대학가와 인접해 있어 유동 인구가 많고, 교통도 편리한 편입니다. 주요 대중교통 노선과의 접근성이 좋아 입지적으로는 괜찮습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,628만원이었지만, 첫 유찰 후 최저입찰가가 1억 3,302만원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 20% 할인된 가격이죠. 인근 유사한 물건의 실거래가와 비교했을 때, 현재 최저입찰가는 경쟁력이 있습니다. 예상 낙찰가는 1억 3,967만원 정도로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 8월 29일 설정된 개시결정으로, 선순위 권리가 말소될 가능성이 큽니다. 하지만, 제시외 건물과 관련한 소유권 및 원상복구명령 등의 리스크가 존재합니다. 이 부분은 반드시 관련 서류를 통해 명확히 확인해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가로 확인해야 할 부분입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 제시외 건물 문제는 조금 걸리는 부분입니다. 하지만 인근 지역의 상업적 활용 가능성을 고려할 때, 잘만 해결된다면 투자 가치는 충분합니다. 예상 수익률도 나쁘지 않을 것으로 보이며, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률도 기대할 수 있습니다. 다만, 권리 문제 해결이 선행되어야 하겠죠.

내가 입찰한다면

내 경험상, 첫 유찰 후에는 경쟁이 다소 붙을 가능성이 큽니다. 하지만 제시외 건물 문제로 인해 입찰자가 주저할 수도 있으니, 이를 감안하여 1억 3,902만원 정도를 권장 입찰가로 고려해볼 만합니다. 취등록세 약 642만원을 포함해 총 투자금은 약 1억 3,944만원 정도 예상됩니다. 리스크 관리에 자신이 있다면, 도전해볼 가치가 있습니다.