영천 범어동 토지 경매, 3회 유찰 1.7억

한줄 요약

3회 유찰된 영천시 범어동의 토지, 감정가 대비 66% 할인된 가격으로 경매에 나왔습니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/2521

경매물건 주소 보기 경상북도 영천시 범어동 632

이번 물건은 경상북도 영천시 범어동에 위치한 토지입니다. 면적은 8470㎡(2562.2평)로 꽤 넓은 편입니다. 주변은 주로 농지로 둘러싸여 있으며, 교통은 다소 불편할 수 있는 위치입니다. 인근에 대규모 개발 계획이나 인프라 확충 소식이 있다면 가치 상승을 기대할 수 있겠지만, 현재로서는 특별한 호재는 없는 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 1,798만원이었으나, 현재 최저입찰가는 1억 7,766만원으로 감정가의 34% 수준까지 떨어졌습니다. 솔직히 말하면, 3회 유찰로 가격이 크게 떨어졌다는 점이 가장 큰 매력입니다. 하지만, 인근 시세와 비교했을 때 여전히 매력적일지 신중히 따져봐야 합니다. 예상 낙찰가는 1억 8,655만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 주의해야 할 부분은 말소기준권리로, 2020년 1월 30일 설정된 근저당권입니다. 이외에도 특이사항으로 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우 매수보증금이 반환되지 않는다는 점이 있습니다. 또한, 일괄매각으로 목록1의 지상 건물은 매각에서 제외되며, 현황상 목록2와 목록3은 맹지라는 점도 유의해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이런 물건은 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 맹지와 농지라는 점에서 개발 가능성 여부가 관건이 될 것입니다. 예상 수익률은 주변 시세 상승이나 개발 계획에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 또한, 농지 전용 문제로 인해 원상회복명령 가능성도 배제할 수 없습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 높습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간의 프리미엄을 더한 1억 8천만원대가 적당해 보입니다. 취등록세는 약 858만원으로 예상되며, 총 투자금은 1억 8,658만원 정도로 계산됩니다. 농지 취득 자격과 전용 여부 등을 철저히 검토한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.