곤지암 부항리 토지 경매, 3회 유찰 5.4억

한줄 요약

3회 유찰 후 9월 28일 재입찰 예정으로, 감정가 대비 51% 할인된 5억 4,240만원에 도전 가능.

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경매물건 주소 경기도 광주시 곤지암읍 부항리 123-5

경기도 광주시 곤지암읍 부항리 123-5에 위치한 이 토지는 면적이 3702.0㎡(약 1119.9평)로 꽤 넓은 편에 속해. 주변은 전형적인 농촌 지역이라 개발 기대보다는 농업용이나 장기 투자에 적합할 것 같아. 주요 도로와의 접근성은 다소 떨어져서 맹지인 점이 부담인데, 이는 향후 개발 가능성에 제약이 될 수 있어.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 695만원이었으나, 2회 유찰로 현재 최저입찰가는 5억 4,240만원으로 내려왔어. 이는 감정가의 49% 수준이라 상당히 저렴해 보이지만, 인근 시세와 비교해보면 여전히 고민이 필요해. 솔직히 말하면, 이 가격이 주변 시세 대비 얼마나 매력적인지는 추가 조사가 필요해.

권리분석, 여기가 핵심

2020년 4월 8일 설정된 근저당권이 말소기준권리야. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 꼼꼼히 확인해야 하고, 농지취득자격증명서가 없으면 보증금 몰수 위험이 있어. 또한, 송전선이 지나가고 토지가 잡종지로 전환된 상황이라 권리분석이 더욱 중요해.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 농지 취득이 쉽지 않다는 점이 큰 리스크야. 하지만 가격이 많이 떨어진 점은 매력적이지. 투자 수익률을 따지기보다 장기 보유 후 가치 상승을 노리는 게 현명할 것 같아. 개발이 쉽지 않은 지역이라 단기 수익을 기대하기는 어려워 보여.

내가 입찰한다면

솔직히, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보여. 맹지인 점과 농지 규제가 걸림돌이 되겠지. 권장 입찰가는 5억 6,952만원 전후로 보고, 취등록세 약 2,619만원을 고려해 총 투자금액을 산정하는 게 좋겠어. 이 물건은 안정적인 장기 투자 관점에서 접근하는 게 바람직하다고 생각해.