하남 망월동 상가 경매, 3회 유찰 3억

한줄 요약

3회 유찰 후 9월 28일 재입찰, 감정가 대비 66% 할인된 3억 527만원.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 경기도 하남시 미사강변동로84번길 20, 1층101호 (망월동,퀸즈파크미사1차)

이 물건은 경기도 하남시 망월동에 위치한 상가로, 퀸즈파크미사1차의 1층 101호입니다. 미사강변도시 내에 위치해 있어 주변 상권은 비교적 활발한 편입니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 1층에 위치한 점포라는 점에서 접근성이 좋습니다. 주변에는 대형마트와 여러 상업시설이 있어 유동인구가 많은 지역입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8억 9,000만원이었으나, 3회 유찰로 최저입찰가가 3억 527만원까지 내려갔습니다. 이는 감정가 대비 66% 할인된 가격입니다. 인근 상가 시세를 보면 평균적으로 5억에서 6억 사이에 거래되고 있어, 이번 경매물건은 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 3억 2,053만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 2월 19일 설정된 근저당권입니다. 현재까지의 조사로는 특이사항이 없지만, 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 전입일과 확정일자를 확인하여 대항력 여부를 파악하는 것이 중요합니다. 다행히 유치권이나 법정지상권 문제는 발견되지 않았습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 물건은 가격이 매우 매력적입니다. 하지만 내 경험상, 유찰이 반복되는 물건에는 이유가 있기 마련입니다. 해당 지역의 상권이 좋기 때문에, 임대 수익률은 긍정적으로 예상할 수 있습니다. 다만, 주변 개발 계획이나 상권의 변화를 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 예상 수익률은 연 5% 이상이 될 가능성이 큽니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도 유찰된 물건은 경쟁이 치열할 수 있습니다. 예상 낙찰가는 3억 2,053만원 전후로 보고, 그 이하로 입찰을 노려볼 만합니다. 취등록세 약 1,474만원을 포함한 총 투자금은 3억 3,527만원 정도로 예상됩니다. 입찰 전에 임차인 현황을 철저히 확인하고, 명도에 어려움이 없는지 체크하는 것이 필수입니다.