부동산 복비 계산 낙찰 뒤 매도하며 다시 따져봤다
입찰장에서는 낙찰가에 온 신경이 쏠립니다. 그런데 낙찰 뒤 매도 계획을 세울 때는 작은 비용도 수익을 바꿉니다. 저도 예상 매도가에 복비를 대충 곱했다가, 실제로 적용할 요율과 부가가치세를 다시 확인한 적이 있습니다. 부동산 복비 계산은 숫자 하나를 외우는 일보다 어떤 거래에 얼마를 곱하는지 구분하는 일이 먼저입니다.
직접 낙찰받을 때와 중개로 팔 때는 다릅니다
법원 경매에 직접 입찰해 낙찰받는 과정에는 매도인과 매수인의 계약을 알선하는 공인중개사가 없습니다. 따라서 낙찰가에 주택 매매 중개보수 요율을 곱해 복비로 넣으면 비용을 잘못 잡게 됩니다. 경매 정보 제공이나 입찰 상담을 따로 맡겼다면 그 대금은 서비스 내용과 약정서를 보고 판단해야 합니다. 이름이 비슷해도 매매 중개보수와 같은 항목으로 뭉뚱그리면 안 됩니다.
반면 낙찰받은 집을 공인중개사를 통해 팔거나 새 임차인을 구하면 그 거래의 중개보수가 생깁니다. 예를 들어 3억 2천만 원에 낙찰받은 주택을 나중에 3억 7천만 원에 중개 매도한다면, 복비 계산의 기준은 낙찰가가 아니라 매도가 3억 7천만 원입니다. 저는 물건별 비용표에 ‘낙찰 단계’와 ‘매도·임대 단계’를 따로 적습니다. 그래야 입찰 전부터 출구 비용이 보입니다.
매매 복비는 거래금액과 상한요율을 함께 봅니다
주택 매매 중개보수는 거래금액에 해당 구간의 상한요율을 곱하고, 한도액이 있는 구간은 그 한도액도 적용합니다. 서울특별시가 안내하는 주택 매매 기준으로 5천만 원 미만은 0.6%에 최대 25만 원, 5천만 원 이상 2억 원 미만은 0.5%에 최대 80만 원입니다. 2억 원 이상 9억 원 미만은 0.4%, 9억 원 이상 12억 원 미만은 0.5%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%입니다. 주택 중개보수는 시·도 조례도 적용되므로 계약 지역의 기준을 확인해야 합니다.
가령 3억 7천만 원짜리 주택을 판다면 상한 기준 계산액은 3억 7천만 원 × 0.4%인 148만 원입니다. 이 금액이 무조건 내야 하는 복비는 아닙니다. 상한 안에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의할 수 있습니다. 매도인과 매수인은 각자 자신에게 적용되는 중개보수를 부담하므로, 한쪽이 양쪽 몫을 합쳐 내는 것으로 계산해서도 안 됩니다.
한도액을 놓치기 쉬운 사례도 있습니다. 1억 9천만 원 주택에 0.5%를 곱하면 95만 원이지만, 이 구간의 한도액은 80만 원입니다. 계약서를 쓰기 전에 거래금액, 적용 요율, 한도액, 협의한 금액을 한 줄씩 적어 달라고 하면 계산 착오를 줄일 수 있습니다.
월세는 보증금만 보고 계산하면 틀립니다
낙찰 주택을 바로 팔지 않고 월세로 돌릴 때도 복비가 들어갑니다. 월세 거래금액은 원칙적으로 보증금에 월차임의 100배를 더해 구합니다. 그 합계가 5천만 원 미만일 때는 월차임의 70배를 더해 다시 계산합니다. 월세 총액을 계약 개월 수만큼 더하는 방식과는 다릅니다.
보증금 2천만 원, 월세 60만 원이라면 계산상 거래금액은 2천만 원 + 60만 원 × 100, 즉 8천만 원입니다. 서울의 주택 임대차 요율표에서 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간은 상한요율 0.4%, 한도액 30만 원입니다. 8천만 원에 0.4%를 곱한 32만 원이 아니라 30만 원이 상한입니다. 보증금 1천만 원, 월세 30만 원이라면 처음 합산액이 4천만 원이므로 70배를 적용합니다. 계산상 거래금액은 3천1백만 원이고, 0.5%를 곱한 상한액은 15만 5천 원입니다.
전세는 월세 환산 없이 전세보증금을 기준으로 보면 됩니다. 서울 기준 주택 임대차의 다른 구간은 1억 원 이상 6억 원 미만 0.3%, 6억 원 이상 12억 원 미만 0.4%, 12억 원 이상 15억 원 미만 0.5%, 15억 원 이상 0.6%입니다. 계약 형태가 바뀌면 같은 집이라도 복비 계산이 달라지는 이유입니다.
제가 입찰 전 비용표에 적는 세 가지
첫째는 물건 종류입니다. 아파트와 상가에 같은 요율을 넣으면 안 됩니다. 주택 외 부동산은 별도 기준이 있고, 오피스텔도 요건에 따라 적용 기준이 달라집니다. 건축물대장에 적힌 용도와 실제 계약 대상을 먼저 맞춰 봅니다. 특히 근린생활시설을 주거용으로 쓰고 있다는 말만 듣고 주택 요율을 적용하면 비용 예상이 어긋날 수 있습니다.
둘째는 부가가치세입니다. 서울특별시 안내에도 중개보수의 부가가치세는 별도라고 적혀 있습니다. 앞서 계산한 매도 복비 148만 원에 일반과세자의 부가가치세 10%가 붙는 경우 지급액은 162만 8천 원입니다. 다만 중개사무소의 과세 유형과 견적에 따라 청구 내역을 확인해야 합니다. 저는 계약 전에 부가가치세 포함 총액과 증빙 발급 방식을 묻습니다. 그래야 잔금일에 처음 듣는 금액이 나오지 않습니다.
셋째는 복비 바깥의 돈입니다. 취득세, 등기 비용, 대출 이자, 수리비, 체납 관리비 중 인수할 금액, 명도 비용, 보유 기간의 세금은 별도로 계산합니다. 예를 들어 매도가 3억 7천만 원에서 낙찰가 3억 2천만 원을 빼면 5천만 원이지만, 그 숫자가 손에 남는 수익은 아닙니다. 팔 때 중개보수만 상한 기준으로 잡아도 부가가치세를 포함해 162만 8천 원이 나갑니다. 수리비와 이자까지 빼면 입찰장에서 상상한 차익은 더 얇아집니다.
중개보수 지급 시기는 약정에 따르고, 약정이 없다면 거래대금 지급을 마친 날이 기준입니다. 저는 잔금 전에 보수액과 지급 시기를 계약 서류에서 다시 확인합니다. 경매 물건은 권리 하나만 놓쳐도 손실이 커지지만, 복비처럼 미리 계산할 수 있는 돈을 빠뜨리는 것도 아깝습니다. 입찰가를 쓰기 전, 팔거나 임대할 때까지의 비용을 숫자로 적어 두는 습관이 결국 무리한 응찰을 막아줍니다.
