분양 잔금 대출 믿고 계약했다가 계산이 달라졌다

경매 입찰장에서는 잔금 날짜부터 달력에 표시합니다. 분양 계약서를 볼 때도 습관이 똑같습니다. 계약금 10%를 낼 수 있느냐보다, 입주할 때 남은 돈을 실제로 마련할 수 있느냐가 더 중요하거든요. 그런데 상담하다 보면 중도금 대출이 나왔으니 분양 잔금 대출도 비슷한 금액으로 이어질 거라고 생각하는 분이 꽤 있습니다. 그 믿음이 가장 위험합니다.

중도금 대출을 받았다고 잔금 대출이 확정된 건 아니다

중도금 대출은 공사 중 분양대금을 나눠 낼 때 쓰는 돈입니다. 입주 시점에는 그 대출을 갚고 남은 분양대금도 치러야 합니다. 이때 알아보는 잔금 대출은 담보가치, 소득, 기존 빚, 주택 보유 여부 등을 다시 따집니다. 이름만 바꿔 자동으로 넘어가는 돈이 아닙니다.

금융위원회 안내에서도 중도금 대출과 잔금 대출에 적용되는 규제를 구분합니다. 중도금 단계에서 가능했던 금액을 입주 단계의 승인 금액으로 적어두면 계산이 틀어질 수 있습니다. 모집공고 시점에 따라 종전 규정이 적용되는 경우도 있으니, 같은 단지라도 계약 경위와 대출 조건을 확인해야 합니다. 은행 창구에서 ‘대략 이 정도’라는 말을 들었다면 금리, 만기, 상환방식까지 넣은 예상 한도를 다시 받아보는 편이 낫습니다.

분양가 6억 원인 집, 잔금 날 필요한 돈은 얼마일까

숫자로 놓으면 금방 보입니다. 분양가 6억 원, 계약금 6천만 원, 중도금 대출 3억 6천만 원, 남은 분양대금 1억 8천만 원인 경우를 가정해 보죠. 입주할 때 필요한 자금은 남은 1억 8천만 원만이 아닙니다. 중도금 대출 3억 6천만 원도 처리해야 하니, 두 금액을 합친 5억 4천만 원의 조달 방법이 있어야 합니다.

잔금 대출이 4억 원 승인된다면 단순 계산으로 자기 돈 1억 4천만 원이 더 필요합니다. 계약금 6천만 원은 이미 냈고요. 여기서 발코니 확장비와 유상 옵션, 취득세, 등기 비용, 이사비는 아직 빠져 있습니다. 중도금 이자 후불제라면 입주 때 쌓인 이자를 납부해야 할 수도 있습니다. 계약서와 입주 안내문에 적힌 부담 주체와 납부일을 따로 확인해야 합니다.

저는 이런 계산을 할 때 예상 대출액을 한 줄로만 쓰지 않습니다. 4억 원이 나오는 경우와 3억 5천만 원만 나오는 경우를 함께 적습니다. 후자라면 부족한 현금이 5천만 원 더 늘어납니다. 그 돈을 어디서 마련할지 답이 없으면, 계약금이 아깝더라도 더 큰 결정을 서두르지 않는 게 맞습니다.

대출 한도는 담보비율 하나로 결정되지 않는다

가장 많이 듣는 질문이 ‘분양가의 몇 퍼센트까지 되나요?’입니다. 담보인정비율인 LTV는 중요한 기준이지만, 그것만으로 실제 대출액이 나오지는 않습니다. 차주의 연간 원리금 상환 부담을 보는 DSR, 기존 신용대출과 자동차 할부, 은행의 담보평가, 해당 지역 규제가 함께 작동합니다. 규정상 가능한 한도와 은행 심사를 거친 승인액은 다를 수 있습니다.

특히 입주가 몇 년 뒤라면 계약 당시의 소득과 금리를 그대로 놓고 계산하면 곤란합니다. 이직이나 휴직으로 증빙 소득이 달라질 수 있고, 금리와 심사 기준도 바뀔 수 있습니다. 금융위원회는 규제 변경 때 기존 분양사업장에 적용할 경과규정을 안내해 왔지만, ‘예전 계약이니까 무조건 예전 조건’이라고 단정할 일은 아닙니다. 입주자모집공고일과 대출 신청 시점, 중도금 대출의 전환 여부를 들고 취급 은행에 확인해야 합니다.

정책대출을 기대한다면 주택도시기금 상품의 소득·자산·주택 요건부터 따져야 합니다. 상품 이름을 알고 있다는 것과 내가 대상이라는 것은 다른 얘기입니다. 신혼부부나 생애최초 구입자라도 주택가격, 면적, 기존 주택 보유 상태에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

입주 석 달 전에는 돈의 순서를 맞춰야 한다

입주지정기간이 가까워지면 시행사나 시공사의 납부 안내문, 분양계약서, 옵션 계약서를 펼쳐놓고 날짜별로 적습니다. 중도금 대출 상환액, 잔금, 옵션비, 후불 이자, 세금과 등기 비용을 각각 분리해야 빠뜨리는 돈이 보입니다. 집단 잔금 대출을 안내받더라도 실제 실행일이 잔금 납부일과 맞는지 확인해야 합니다.

• 입주자모집공고일과 내 계약에 적용되는 대출 규정을 확인한다.
• 중도금 대출 잔액과 입주일까지 붙을 이자를 확인한다.
• 기존 대출을 포함해 은행에서 잔금 대출 예상액을 다시 산출한다.
• 대출이 예상보다 적게 나올 때 쓸 현금과 납부일을 맞춘다.

부족한 돈을 신용대출로 메우겠다는 계획은 특히 조심해야 합니다. 그 대출 자체가 잔금 대출 심사에 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 전세보증금이 들어오면 해결된다는 계산도 임차인 계약과 입금 시점이 확실하지 않으면 위험합니다. 경매에서 잔금 마련이 안 되면 낙찰의 기쁨이 오래가지 않듯, 분양도 입주 날 통장에 들어올 돈까지 확인해야 비로소 내 집 계획이 됩니다.