분양권 양도세 계산해봤더니 5천만원 웃돈이 달라 보였다
얼마 전 분양권 전매 이야기를 듣다가 “웃돈이 5천만원이면 절반쯤은 남겠지”라는 말을 들었습니다. 경매 물건도 낙찰가만 보고 수익을 계산하면 위험하듯, 분양권도 프리미엄만 보고 매도 결정을 하면 숫자가 크게 어긋납니다. 계약서에 도장 찍기 전에 세금과 거래비용을 먼저 빼봐야 합니다.
프리미엄 5천만원을 전부 이익으로 보면 틀린다
분양권 양도세 계산은 실제 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 빼는 데서 시작합니다. 새 아파트 분양권을 처음 계약해 전매한다면, 양쪽 거래금액에 포함된 납입 분양대금은 서로 대응합니다. 그래서 양도차익을 따질 때는 받은 프리미엄이 출발점이 되는 경우가 많습니다. 다만 신고서에는 프리미엄만 적는다고 생각하면 곤란합니다. 납입한 계약금·중도금과 매수인이 지급한 금액을 계약서, 입금 내역에 맞춰 확인해야 합니다.
숫자를 넣어보겠습니다. 매도인이 계약금과 중도금으로 1억2천만원을 냈고, 매수인에게서 그 돈과 프리미엄 5천만원을 합쳐 1억7천만원을 받았다고 가정하죠. 실제 양도차익의 출발점은 5천만원입니다. 여기서 증빙되는 취득·양도 관련 중개수수료 등 필요경비가 300만원이라면 양도차익은 4천700만원이 됩니다. 중개수수료는 실제 지출 사실을 확인할 수 있어야 합니다. 현금으로 건넸다는 말만 남아 있으면 신고할 때 곤란해집니다.
남에게서 분양권을 사면서 프리미엄을 지급한 경우에는 계산이 달라집니다. 내가 산 프리미엄과 팔 때 받은 프리미엄의 차이를 봐야 합니다. 매수 당시 지급액이 계약서와 계좌이체 내역에 남아 있는지 확인하는 이유입니다. 웃돈 5천만원에 판 거래라도 취득할 때 웃돈 2천만원을 냈다면, 그 2천만원을 무시한 수익 계산은 처음부터 틀어집니다.
1년을 넘겨도 세율이 낮아지는 폭은 작다
국세청 안내에 따르면 2021년 6월 1일 이후 양도하는 분양권은 조정대상지역 여부와 관계없이 보유기간 1년 미만이면 양도소득세율 70%, 1년 이상이면 60%가 적용됩니다. 2년 넘게 보유하면 일반 누진세율로 바뀐다고 알고 기다리는 분도 있는데, 분양권 자체를 양도할 때는 그렇지 않습니다. 분양권에는 주택처럼 장기보유특별공제를 붙여 계산하지도 않습니다.
앞의 사례에서 그해 적용할 수 있는 양도소득 기본공제 250만원이 온전히 남아 있다고 가정하면 과세표준은 4천450만원입니다. 1년 이상 보유했다면 양도소득세 산출세액은 4천450만원의 60%인 2천670만원입니다. 개인지방소득세 267만원까지 더하면 산출세액 기준 합계는 2천937만원입니다. 프리미엄 5천만원에서 필요경비 300만원과 이 세금을 빼면 손에 남는 돈은 1천763만원입니다. 다른 양도 거래로 기본공제를 이미 썼거나 공제·감면 사정이 있다면 실제 납부액은 달라집니다.
같은 과세표준으로 보유기간이 1년 미만이라면 양도소득세 3천115만원, 개인지방소득세 311만5천원으로 합계 3천426만5천원입니다. 1년 이상일 때보다 489만5천원 많습니다. 다만 보유기간을 며칠 늘리겠다고 잔금일을 임의로 적어서는 안 됩니다. 계약과 대금 지급 사실을 기준으로 실제 취득·양도 시기를 확인해야 합니다.
계약 직전에 다시 확인하는 세 가지
첫째는 거래 대상이 아직 ‘분양권’인지입니다. 준공 뒤 주택을 취득해 파는 거래라면 적용 규정과 검토할 날짜가 달라집니다. 전매 가능 기간, 시행사 명의변경 절차, 중도금 대출 승계 가능 여부도 함께 봐야 매수인과 잔금일을 맞출 수 있습니다. 세금 계산이 맞아도 대출 승계가 막히면 계약 이행 자체가 꼬일 수 있습니다.
둘째는 본인이 무주택자라는 이유만으로 비과세를 예상하지 않는 것입니다. 분양권을 양도하는 세금과 완공된 주택을 양도할 때의 1세대 1주택 비과세는 같은 이야기가 아닙니다. 특히 다른 주택을 보유한 사람이 분양권을 취득하면 그 주택의 양도세 판단에도 영향이 생길 수 있습니다. 저는 경매 입찰 전에 말소기준권리부터 확인하듯, 분양권 계약 전에는 세대의 주택·입주권·분양권 보유 현황부터 적어봅니다.
셋째는 비용 증빙과 계약금액입니다. 프리미엄을 낮춰 쓴 계약서 한 장으로 세금을 줄일 수 있다는 말은 믿지 않는 편이 좋습니다. 실제 거래금액과 신고금액이 달라지면 추징과 가산세 문제로 이어질 수 있습니다. 취득 당시 계약서, 분양대금 납입 내역, 프리미엄 송금 기록, 중개보수 영수증을 한 번에 꺼낼 수 있어야 계산도 흔들리지 않습니다.
팔고 나서도 신고 날짜를 놓치기 쉽다
분양권처럼 부동산에 관한 권리를 양도하면 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득세를 예정신고·납부합니다. 개인지방소득세도 별도로 챙겨야 합니다. 잔금을 받고 나면 거래가 끝났다고 느끼기 쉬운데, 세금 낼 돈은 그날부터 따로 떼어두는 게 안전합니다. 국세청 홈택스에서 모의계산을 해볼 수 있지만, 입력한 취득가액이나 비용이 잘못되면 화면에 나온 결과도 맞을 수 없습니다.
저라면 매도 희망가를 적기 전에 취득일, 예상 잔금일, 실제 받은 프리미엄과 지급한 비용부터 한 장에 적겠습니다. 경매에서 낙찰가보다 총투입비가 중요했던 것처럼, 분양권도 매도금액보다 세금을 낸 뒤 남는 현금이 거래의 실체에 가깝습니다.
