한남동아파트 경매를 보러 갔다가 입찰표를 접은 이유
몇 해 전 한남동아파트 경매 물건을 보러 갔다가 입찰표를 쓰지 않고 돌아온 적이 있습니다. 최저매각가격만 보면 끌렸습니다. 그런데 현장에 서 보니 같은 동네 아파트를 하나의 시세로 묶어 계산한 게 마음에 걸렸습니다. 점유 관계도 서류만으로는 확신하기 어려웠고요. 경매에서는 싸게 사는 것보다 잘못 산 뒤 얼마를 더 내야 하는지 아는 일이 먼저입니다.
한남동이라는 이름만으로 시세를 잡으면 흔들린다
한남동은 단지와 건물에 따라 가격 차이가 큽니다. 같은 단지에서도 전용면적, 층, 향, 조망, 내부 상태가 다르면 비교할 거래를 다시 골라야 합니다. 한강이 보이는 집의 거래가격을 조망이 가린 집에 그대로 대입하면 입찰가가 처음부터 높아집니다. 오래된 감정평가액도 현재 팔 수 있는 가격을 보증하지 않습니다.
저는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 계약의 면적과 층, 계약일, 해제 여부를 먼저 봅니다. 거래가 드문 단지라면 한 건의 높은 가격에 기대지 않습니다. 주변 중개업소에도 실제로 거래될 만한 가격과 매물로 오래 남아 있는 가격을 나눠 묻습니다. 호가와 실거래가가 벌어져 있다면 매도에 걸릴 시간까지 계산에 넣어야 합니다.
현장에서는 지도에 없는 것도 보입니다. 진입로의 경사, 주차 여건, 맞은편 건물과의 거리 같은 것들입니다. 이런 차이는 입찰할 때 몇 천만 원쯤 무시하기 쉽지만, 되팔 때 매수자는 꼼꼼히 따집니다. 제가 그날 입찰표를 접은 첫 이유도 비교할 만한 거래가 충분하지 않은데 매도가격을 낙관적으로 잡고 있다는 느낌 때문이었습니다.
서류 세 장을 맞춰 봐야 점유자가 보인다
법원경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 읽고 등기사항증명서의 권리 순서와 대조합니다. 특히 임차인의 전입 시점, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 따로 적습니다. 매각물건명세서에 적힌 임대차 내용과 현장에서 들은 말이 다르면 그 차이를 확인하기 전에는 입찰가를 정하지 않습니다.
초보 때는 ‘근저당보다 뒤에 들어온 임차인이니 괜찮겠지’ 하고 한 줄로 넘기기 쉽습니다. 하지만 임차인의 대항력과 보증금 처리 여부는 서류상 날짜 하나만으로 단정할 일이 아닙니다. 선순위 임차인이 배당을 얼마나 받는지에 따라 매수인이 부담할 금액이 달라질 수 있습니다. 매각물건명세서의 인수 사항과 배당 관계가 이해되지 않으면 그 물건은 넘기는 편이 낫습니다.
점유자가 누구인지도 중요합니다. 소유자가 살고 있는지, 임차인이 살고 있는지, 빈집처럼 보여도 물건이 남아 있는지에 따라 인도까지 걸리는 시간과 비용이 달라집니다. 현장 방문만으로 집 안 사정을 모두 알 수는 없습니다. 그래서 확인되지 않은 부분은 ‘문제없음’이 아니라 비용과 일정의 불확실성으로 적어 둡니다.
낙찰가와 매도가의 차이가 내 수익은 아니다
숫자를 단순하게 바꿔 예를 들어보겠습니다. 팔 수 있는 가격을 32억 원, 입찰가를 27억 원으로 잡으면 처음에는 5억 원이 남는 듯합니다. 여기서 취득 관련 비용 1억 3천만 원, 수리와 인도 비용 7천만 원, 금융비용 8천만 원, 보유와 매도 과정의 비용 3천만 원을 가정하면 1억 9천만 원입니다. 이마저도 매도가격을 그대로 받을 때의 계산이고, 매각에 따른 세금은 별도입니다. 실제 비용과 세율은 보유 주택 수와 물건 조건 등에 따라 다시 확인해야 합니다.
매도가가 1억 원만 낮아지거나 인도와 매도까지 몇 달이 더 걸리면 여유가 빠르게 줄어듭니다. 한남동아파트처럼 입찰금액이 큰 물건에서는 작은 비율의 오차도 현금으로는 큽니다. 대출이 나올 것이라는 예상만 믿고 입찰하는 것도 위험합니다. 경락잔금대출의 가능 금액과 금리, 잔금 납부 전까지 필요한 자기자금은 금융기관에서 해당 물건을 기준으로 확인해야 합니다.
관리비 미납 여부도 관리사무소에 확인합니다. 확인된 금액이 없다고 예산을 0원으로 쓰지는 않습니다. 수리 견적을 받기 어려운 집이라면 내부 상태가 보이지 않는 만큼 여유 비용을 더 잡습니다. 명도 비용 역시 점유자와 협의가 끝나기 전에는 확정된 숫자가 아닙니다.
입찰하지 않는 날에도 남는 게 있다
그날 저는 법원으로 가는 대신 비교한 거래와 확인하지 못한 점유 사항을 메모해 두었습니다. 뒤늦게 생각해도 가장 아쉬운 건 낙찰 기회를 놓친 일이 아닙니다. 서류에 빈칸이 있는데도 한남동이라는 이름과 최저매각가격에 마음이 급해졌던 순간입니다.
입찰 전에는 내가 이 집을 얼마에 팔 수 있는지보다, 예상보다 낮은 가격에 팔아도 버틸 수 있는지를 먼저 봅니다. 권리 관계를 설명할 수 없거나 잔금 계획이 금융기관의 확인 없이 세워져 있다면 입찰표를 접습니다. 경매장에서 돌아오는 빈손은 금방 잊히지만, 확인하지 않고 인수한 비용은 오래 남습니다.
