전세 부동산 복비 계산 직접 따져보니

얼마 전 전세 계약을 앞둔 지인이 복비가 150만 원이라며 계약서 사진을 보내왔습니다. 보증금은 5억 원. 계산기를 두드려 보니 서울 주택 임대차의 상한액이 맞았습니다. 다만 그 금액을 반드시 내야 한다는 뜻은 아니었죠. 경매 물건의 비용을 계산할 때도 그렇지만, 숫자 옆에 붙은 조건을 놓치면 예상 지출이 달라집니다.

전세 부동산 복비 계산은 보증금에 요율을 곱하는 것부터 시작합니다. 그전에 주택인지 오피스텔인지, 어느 지역 물건인지 확인해야 합니다. 같은 전세라도 적용 기준이 달라질 수 있으니까요. 아래 금액은 서울의 주택 임대차를 기준으로 잡았습니다.

보증금 5억 원이면 왜 150만 원일까

서울시 중개보수 요율표에서 주택 임대차 1억 원 이상 6억 원 미만의 상한요율은 0.3%입니다. 보증금 5억 원에 0.003을 곱하면 150만 원입니다. 보증금 3억 원이라면 같은 구간이므로 90만 원이고요. 여기서 150만 원과 90만 원은 각각 중개보수의 상한액입니다. 실제 보수는 그 범위 안에서 중개사와 의뢰인이 협의해 정합니다.

이 말을 계약 직전에 처음 꺼내면 서로 곤란해집니다. 지인에게도 계약금 보내기 전에 중개사에게 ‘이번 계약의 중개보수는 얼마로 할까요’라고 금액을 확인하라고 했습니다. 요율만 듣지 말고 원 단위 금액으로 받아 두는 편이 분명합니다. 상한요율 0.3%를 적용하는 것과 실제로 0.3%에 합의하는 것은 다른 얘기니까요.

6억 원 경계에서 계산이 크게 달라진다

전세금이 6억 원에 닿으면 구간이 바뀝니다. 서울 주택 임대차는 6억 원 이상 12억 원 미만의 상한요율이 0.4%입니다. 보증금 5억 9천만 원이라면 상한액은 177만 원이지만, 6억 원이면 240만 원입니다. 보증금 차이는 1천만 원인데 상한액 차이는 63만 원이죠. 구간별 요율을 해당 보증금 전체에 곱하기 때문에 생기는 차이입니다.

낮은 금액대에는 별도의 한도액도 있습니다. 5천만 원 이상 1억 원 미만은 상한요율 0.4%, 한도액 30만 원입니다. 그래서 보증금 9천만 원에 0.4%를 곱한 36만 원을 그대로 받을 수는 없습니다. 상한액은 30만 원입니다. 5천만 원 미만은 상한요율 0.5%, 한도액 20만 원이라 보증금 4천만 원의 계산 결과는 20만 원입니다.

12억 원 이상 15억 원 미만은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6%가 상한요율입니다. 숫자를 외우는 것보다 계약할 물건의 소재지와 보증금 구간을 먼저 확인하는 습관이 낫습니다. 주택 중개보수에는 지역 조례가 적용되므로 서울 밖 물건이라면 해당 시·도의 요율표를 확인해야 합니다.

오피스텔과 반전세는 계산 출발점부터 다르다

지인이 보내온 사진에서 제가 먼저 본 것도 건축물 용도였습니다. 광고에는 ‘주거용’이라고 적혀 있어도 중개보수를 계산할 때 주택 요율표를 그대로 대입하면 틀릴 수 있습니다. 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 입식 부엌, 수세식 화장실과 목욕시설 등 정해진 조건을 갖춘 경우 임대차 상한요율이 0.4%입니다. 그 조건에 해당하지 않는 오피스텔은 상한요율이 0.9%입니다. 서울시 요율표에도 주택과 오피스텔이 따로 나뉘어 있습니다.

전세로 알고 보러 갔다가 보증금을 낮추고 월세를 조금 얹는 계약으로 바뀌기도 합니다. 이때 거래금액은 보통 ‘보증금 + 월세 × 100’으로 계산합니다. 예를 들어 보증금 2억 원에 월세 50만 원이면 중개보수 계산에 쓰는 거래금액은 2억 5천만 원입니다. 서울 주택 임대차 요율 0.3%를 적용한 상한액은 75만 원이죠. 이 거래금액이 5천만 원 미만이면 월세에 100이 아닌 70을 곱하는 규정도 있습니다. 순수 전세 계약에 월세 환산식을 끌어올 필요는 없습니다.

복비를 내기 전 확인하는 세 가지

첫째, 중개보수 금액과 지급 시기를 계약 전에 확인합니다. 지급 시기는 중개사와 의뢰인 사이의 약정에 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이 기준입니다. 계약금을 보냈다는 이유만으로 지급 시기를 짐작하지 않는 게 좋습니다. 임대인과 임차인은 각자 자신의 중개보수를 부담하는 구조이므로, 안내받은 금액이 내 몫인지도 분명히 해 둡니다.

둘째, 부가가치세를 포함한 최종 청구액을 묻습니다. 서울시 안내에도 중개보수의 부가가치세는 별도라고 적혀 있습니다. 5억 원 전세에서 중개보수 150만 원으로 협의했고 부가가치세 10%가 별도로 붙는 경우라면 총액은 165만 원입니다. 금액을 협의할 때부터 부가가치세 포함 여부와 영수증 발급 방식을 함께 확인하면 잔금일에 말이 엇갈릴 일이 줄어듭니다.

셋째, 계산이 맞더라도 계약 자체는 따로 검토합니다. 저는 경매 물건을 볼 때 예상 수익보다 먼저 선순위 권리와 인수할 보증금을 확인합니다. 전세 계약도 비슷합니다. 등기부의 근저당, 임대인의 권한, 기존 임차인과 보증금 반환 조건을 확인하지 않은 채 복비 몇만 원만 깎는 데 시간을 다 쓰면 큰 위험을 놓칠 수 있습니다.

복비는 계약 비용 중 하나입니다. 내 물건의 유형과 보증금 구간을 확인하고 상한액을 직접 계산해 두면 협의도 훨씬 담백해집니다. 저는 계약서에 서명하기 전, 계산한 금액과 실제 청구액이 왜 다른지만큼은 꼭 물어봅니다.