신탁 공매 대출 믿고 입찰했다가 잔금이 막힌 이야기
입찰장에서 가장 불안한 사람은 권리분석을 안 한 사람만이 아닙니다. 대출 상담에서 ‘가능할 것 같다’는 말을 듣고, 그걸 잔금이 들어온다는 뜻으로 받아들인 사람도 있습니다. 신탁 공매 물건을 볼 때 저는 입찰가보다 먼저 잔금 날짜를 적습니다. 돈이 그날 들어오지 않으면 싸게 낙찰받은 의미가 없어지니까요.
신탁 공매에는 법원 경매의 대출 절차를 그대로 대입하기 어렵다
신탁 공매는 신탁회사가 신탁재산을 매각하는 방식입니다. 등기부에 신탁회사 명의로 소유권이 넘어가 있다면, 누가 어떤 조건으로 처분하는지 신탁원부와 공매 공고를 함께 봐야 합니다. 공고에 ‘공매’라고 쓰여 있어도 법원 경매의 매각 절차와 같다고 생각하면 곤란합니다. 코리아신탁의 공매 공고에도 자사 매각은 일반매매에 해당한다는 안내가 들어갑니다.
이 차이가 대출에서 드러납니다. 법원 경매의 경락잔금대출을 취급하는 곳에 전화해 ‘공매 낙찰 물건인데 되나요?’라고 물으면, 상담원은 넓은 뜻의 공매를 떠올릴 수 있습니다. 실제로는 신탁회사와 매매계약을 맺고 잔금일에 소유권이전과 담보권 설정을 맞춰야 하는 물건입니다. 금융기관에 공고문과 계약서 초안을 보여주고 신탁회사 매각 물건을 이 일정으로 취급할 수 있는지 확인해야 말이 통합니다.
대출 한도보다 먼저 잔금일을 맞춰봤다
가령 입찰가를 3억 2천만 원으로 잡고, 입찰보증금이 10%인 물건을 생각해봅시다. 보증금 3천200만 원을 내면 잔금은 2억 8천800만 원입니다. 상담 단계에서 대출 가능액을 2억 2천400만 원으로 예상했다면, 잔금일에 현금 6천400만 원이 더 필요합니다. 이미 낸 보증금까지 합치면 매입대금에 들어가는 자기자금은 9천600만 원입니다. 취득세, 등기비용, 대출 부대비용, 밀린 관리비나 명도비용은 그 밖의 돈입니다.
그런데 예상 한도도 확정액이 아닙니다. 금융기관은 담보가치뿐 아니라 차주의 소득과 기존 대출, 물건의 용도와 권리 상태를 봅니다. 현장 확인이나 감정 결과에 따라 금액이 줄 수도 있습니다. 무엇보다 심사가 끝나도 실행일이 잔금 납부일보다 늦으면 소용없습니다. 저는 금융기관에 예상 한도를 물을 때 잔금일, 매매계약 체결일, 등기 접수 방식까지 한꺼번에 전달합니다.
공고에는 계약 체결 기한과 잔금 납부 기한이 따로 적힐 수 있습니다. 미납 시 보증금이나 계약금이 어떻게 처리되는지도 물건마다 다릅니다. ‘은행에서 며칠 늦게 나온다’는 사정이 기한을 자동으로 늘려주지는 않습니다. 입찰 전 공고의 날짜를 달력에 옮기고, 금융기관과 신탁회사 양쪽에 실행 순서를 확인하는 이유입니다.
대출이 된다는 말보다 공고의 부담 조항이 무섭다
신탁 공매에서 초보가 자주 놓치는 부분은 매수인 부담입니다. 공고에 현 상태 인수, 임대차 관계 처리, 명도 책임, 체납 관리비 부담 같은 문구가 있으면 그 비용을 입찰가 밖에서 따져야 합니다. 신탁회사 공고에는 낙찰 뒤 계약 전 공매 사유가 없어져 낙찰이 취소될 수 있다는 조건도 보입니다. 그래서 등기부 한 장만 보고 ‘깨끗하다’고 판단하지 않습니다.
제가 확인하는 순서는 단순합니다. 등기부와 신탁원부로 처분 주체와 제한 사항을 보고, 공고문과 매매계약서 초안에서 매수인이 떠안을 항목을 표시합니다. 그다음 현장에 가서 점유자를 확인하고, 임대차 자료와 실제 사용 상태를 맞춰봅니다. 점유자가 있다고 전부 같은 비용이 드는 것도 아니고, 비어 보인다고 인도 문제가 없는 것도 아닙니다. 출입이 어렵다면 확인하지 못한 부분을 비용과 일정의 위험으로 남겨둡니다.
부가가치세도 물건에 따라 확인할 대목입니다. 공고에서 과세 대상인지, 제시된 금액에 세액이 포함되는지 읽어야 합니다. 관리비나 제세공과금의 부담 기준일도 계약서와 공고를 대조합니다. 숫자가 모호하면 신탁회사에 서면으로 묻습니다. 나중에 ‘그런 뜻인 줄 몰랐다’는 말은 잔금 마련에 보탬이 되지 않습니다.
입찰 전에는 은행에 이렇게 묻는다
- 이 신탁회사 공매 물건을 매매계약에 따른 잔금대출로 취급하는가?
- 공고문과 계약서 초안 기준으로 예상 한도와 필요한 자기자금은 얼마인가?
- 잔금일에 소유권이전등기와 담보권 설정을 어떤 순서로 진행하는가?
- 임차인, 점유, 용도, 신탁 관련 서류 중 심사를 막을 사유가 있는가?
- 감정과 본심사에 필요한 서류와 소요 기간은 어느 정도인가?
이 질문에 대한 답도 입찰 전 심사 의견일 뿐, 대출 승인은 아닙니다. 그래서 저는 예상 대출액을 꽉 채워 입찰가를 정하지 않습니다. 대출이 줄었을 때 메울 현금, 잔금일이 촉박할 때 쓸 수 있는 자금, 명도가 길어질 때 버틸 비용까지 적어보고 가격을 낮춥니다. 그 계산에서 수익이 사라지면 입찰을 접습니다. 신탁 공매에서 가장 비싼 실수는 높은 가격에 산 것보다, 낼 수 없는 잔금을 약속한 일이라고 생각합니다.
