대전 가양동 부동산 경매, 1회 유찰 7.7억

한줄 요약

11월 18일 입찰, 1회 유찰 후 30% 할인된 가격에 재입찰 시작.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 대전광역시 동구 가양동 160-36

대전광역시 동구 가양동에 위치한 부동산입니다. 면적은 219.3㎡(약 66.3평)로, 1층은 부동산 중개업소로 이용 중입니다. 대전 지하철 1호선 가양역과 가까워 교통이 편리한 편입니다. 주변에는 다양한 상업시설과 주거지역이 혼재해 있어 생활 편의성이 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 782만원이었으나, 1회 유찰로 최저입찰가가 7억 7,547만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 70% 수준으로, 인근 시세 대비 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 8억 1,425만원 전후로 보이며, 이는 주변 시세 대비 약 25% 저렴합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 1월 14일 설정된 근저당입니다. 추가로 2022년 3월 31일 근저당이 있으며, 이들 모두 말소 대상이 됩니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 제시외 건물이 포함되어 있어, 법정지상권 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 첫 유찰 후 가격이 내려간 만큼 투자 매력은 상승했습니다. 대전 동구 지역은 재개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적으로도 긍정적인 요소가 될 수 있습니다. 하지만 제시외 건물과 임차인 현황이 변수로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 수익률 기준으로 연 5% 정도로 예상됩니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 1회 유찰 후 올라갈 가능성이 높습니다. 내 경험상 7~8명의 입찰자가 몰릴 것으로 예상합니다. 권장 입찰가는 최저가의 10% 상회하는 8억 5천만 원 정도로 잡겠습니다. 취등록세는 약 3,745만원이 발생할 것으로 예상되니, 총 투자 금액은 8억 8천만 원 수준으로 잡아야 합니다. 명도 과정은 임차인 현황에 따라 달라질 수 있으니, 반드시 사전 조사를 철저히 하시길 바랍니다.