복비 계산법 월세 계약에서 직접 따져봤더니

낙찰받은 집에 새 세입자를 들이려고 중개사무소에 앉았을 때, 저는 월세 조건보다 복비 계산서를 먼저 들여다봤습니다. 보증금과 월세를 어떻게 합쳐 계산하는지 모르면 몇만 원 차이가 나더군요. 경매에서는 권리관계 한 줄을 놓쳐도 돈이 새지만, 임대 계약에 붙는 비용도 대충 넘기면 수익 계산이 틀어집니다.

월세 복비는 한 달 월세에 요율을 곱하지 않습니다

주택 월세의 중개보수는 먼저 ‘거래금액’을 만든 뒤 계산합니다. 보증금에 월세의 100배를 더하는 방식입니다. 보증금 1,000만 원에 월세 60만 원이라면 거래금액은 1,000만 원＋6,000만 원, 즉 7,000만 원입니다. 여기서 해당 구간의 상한요율을 적용합니다.

예외가 하나 있습니다. 이렇게 계산한 거래금액이 5,000만 원 미만이면 월세에 100이 아니라 70을 곱해 보증금과 합칩니다. 순서가 중요합니다. 처음부터 70을 곱하는 게 아닙니다. 공인중개사법 시행규칙의 계산 방식도 먼저 100배를 적용해 5,000만 원 미만인지 판단하도록 되어 있습니다.

예를 들어 보증금 500만 원, 월세 40만 원이면 첫 계산은 4,500만 원입니다. 5,000만 원 미만이므로 다시 계산해 500만 원＋40만 원×70＝3,300만 원을 거래금액으로 씁니다. 반면 보증금 1,000만 원에 월세 40만 원이면 첫 계산이 정확히 5,000만 원입니다. ‘미만’에 해당하지 않아 70배로 바꾸지 않습니다. 현장에서 이 경계값을 헷갈리는 분이 꽤 많습니다.

주택은 거래금액 구간마다 상한이 다릅니다

거래금액을 구했다면 주택 임대차 요율을 봅니다. 국가법령정보센터에 실린 공인중개사법 시행규칙 별표에 따르면 5,000만 원 미만은 0.5%에 한도액 20만 원, 5,000만 원 이상 1억 원 미만은 0.4%에 한도액 30만 원입니다. 1억 원 이상 6억 원 미만은 0.3%, 6억 원 이상 12억 원 미만은 0.4%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6%가 상한입니다.

아까 보증금 500만 원, 월세 40만 원짜리 집은 거래금액 3,300만 원에 0.5%를 곱해 16만 5,000원이 나옵니다. 20만 원이라는 한도액을 무조건 내는 게 아닙니다. 계산액과 한도액 중 낮은 금액이 상한입니다.

보증금 1,000만 원, 월세 60만 원이면 거래금액은 7,000만 원입니다. 0.4%를 적용한 28만 원이 상한이죠. 같은 구간에서 계산액이 30만 원을 넘어도 한도액 30만 원을 넘겨 받을 수는 없습니다. 또 이 숫자는 반드시 내야 하는 고정 복비가 아닙니다. 법령과 해당 시·도 조례가 정한 한도 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 계약서를 쓰기 전에 얼마로 할지 확인하는 편이 서로 편합니다.

오피스텔과 상가를 주택 요율로 계산하면 틀립니다

제가 임대 물건의 비용을 적을 때 먼저 보는 건 건축물대장상 용도와 물건의 실제 조건입니다. 방처럼 생겼다는 이유만으로 모든 오피스텔에 주택 요율을 넣으면 계산이 어긋납니다. 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 입식 부엌, 수세식 화장실, 목욕시설 등 법에서 정한 요건을 갖춘 오피스텔은 임대차 중개보수 상한요율이 0.4%입니다. 그 요건에 해당하지 않는 주택 외 중개대상물은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의하는 규정이 적용될 수 있습니다.

상가를 월세로 놓을 때도 주택 임대차 요율표를 그대로 가져오면 안 됩니다. 특히 경매로 받은 건물의 일부가 주택이고 일부가 점포라면 용도와 면적 비율까지 살펴야 합니다. 법령은 건축물에서 주택 면적이 절반 이상인지에 따라 적용 규정을 나눕니다. 애매한 물건일수록 중개사무소에 적용 요율과 산출 근거를 적어 달라고 하는 게 좋습니다.

계약서 앞에서는 숫자 두 개를 따로 확인합니다

첫째는 중개보수 자체입니다. 임대인과 임차인에게 각각 상한이 적용됩니다. 양쪽이 내는 돈을 합쳐 한쪽의 상한과 비교하는 방식이 아닙니다. 중개대상물 확인·설명서에는 중개보수와 산출내역을 적는 칸이 있으니, 거래금액과 적용 요율이 앞서 계산한 숫자와 맞는지 확인합니다.

둘째는 실제 지급할 총액입니다. 중개보수 외에 부가가치세가 청구된다면 그 금액과 세금계산서 또는 현금영수증 발급 여부를 함께 확인합니다. ‘복비 28만 원’이라고 듣고 갔다가 지급할 때 다른 금액을 보면 괜한 다툼이 생깁니다. 지급 시기도 약정이 우선이고, 약정이 없다면 거래대금 지급이 완료된 날이라는 것이 공인중개사법 시행령의 기준입니다. 계약 단계에서 금액과 지급일을 함께 적어 두면 분명합니다.

경매 물건의 월세 수익을 계산할 때 저는 복비를 공실 기간, 수리비, 세금과 나란히 적습니다. 복비 몇만 원을 깎는 것보다 더 큰 비용을 놓치지 않는 게 중요하니까요. 그래도 계산식을 알고 내는 돈과 모르고 내는 돈은 다릅니다. 세입자를 구할 때마다 보증금과 월세부터 직접 대입해 보는 이유입니다.