부동산 계약서 작성 수수료 물어봤다가 다시 확인한 것

경매 물건을 낙찰받고 임차인을 구하던 때, 계약서를 어디서 써야 하느냐는 질문을 여러 번 받았습니다. 그다음 질문은 늘 같았죠. “부동산 계약서 작성 수수료는 얼마예요?” 이때 금액부터 답하면 일이 꼬입니다. 중개를 맡기는지, 이미 만난 당사자들이 문서 작성만 부탁하는지부터 달라서입니다.

경매장에서 낙찰받는 절차와 낙찰 후 그 집을 팔거나 임대하는 계약도 구분해야 합니다. 법원 경매로 취득할 때 일반 매매계약서를 중개업소에서 쓰는 것은 아닙니다. 여기서 말하는 작성 수수료는 주로 낙찰 후 매도·임대하거나, 개인끼리 직접 거래할 때 나오는 비용입니다.

계약서 한 장 값인지 중개를 맡긴 값인지

가령 내가 낙찰받은 빌라를 임대하려는데, 지인이 직접 세입자를 소개했다고 해보죠. 보증금과 월세까지 서로 합의했고 중개업소에는 계약서 문구만 부탁하려는 상황입니다. 반대로 중개업소가 세입자를 찾고 집을 보여주고 조건까지 조율했다면, 이는 단순 문서 작성과 업무가 다릅니다.

공인중개사법상 중개보수는 거래를 알선한 중개에 대한 보수입니다. 국가법령정보센터에 공개된 판례도 계약서 작성 여부 한 가지만으로 중개보수 청구권을 판단하지 않고, 계약 성립에 어떤 역할을 했는지 봅니다. 그러니 “계약서만 써줬으니 무조건 중개보수를 내야 한다”거나 “내가 상대방을 알았으니 중개보수는 절대 없다”고 단정하면 곤란합니다.

계약서 작성만 별도로 부탁할 때는 전국 공통의 ‘작성 수수료표’가 있는 것처럼 생각하지 않는 편이 정확합니다. 맡길 업무와 금액을 사전에 합의해야 합니다. 중개까지 맡긴 경우라면 주택의 거래금액과 지역 조례에 따른 중개보수 상한을 확인하고, 그 범위에서 실제 지급액을 협의합니다. 중개 과정에서 계약서를 작성했다고 작성료를 별도로 더 청구하는지까지 미리 물어봐야 뒤탈이 없습니다.

견적을 들으면 금액보다 범위를 먼저 묻는다

저라면 “계약서 작성 얼마인가요?” 대신 이렇게 묻습니다. “당사자와 조건은 이미 정했습니다. 등기부와 임대 권한 확인, 특약 문구 검토, 서명 당일 참석, 거래 신고까지 각각 포함되나요? 부가가치세를 포함한 총액은 얼마인가요?” 같은 ‘작성’이라는 말 아래에도 하는 일이 제각각이기 때문입니다.

예를 들어 한 곳에서 5만 원, 다른 곳에서 20만 원을 제시했다고 가정해봅시다. 앞쪽이 서식에 합의 내용을 옮겨 적는 비용이고 뒤쪽이 권한 확인과 특약 검토까지 포함한 비용이라면 숫자만 비교할 수 없습니다. 반대로 20만 원을 내도 서식 입력만 해준다면 무엇을 추가로 받는지 확인해야죠. 이 금액들은 시세나 법정 기준이 아니라 비교를 위한 가정입니다.

특히 ‘계약서 작성 대행’이라는 간판이 거래 안전까지 보장한다는 뜻은 아닙니다. 누가 집주인인지, 대리인이 계약한다면 위임 범위가 맞는지, 보증금 반환에 영향을 줄 권리관계가 있는지는 별개의 확인 사항입니다. 법률적 판단이 복잡한 물건이면 그 판단까지 누가 맡는지도 분명히 해야 합니다.

경매 물건은 특약 한 줄보다 인도 상태가 먼저다

경매 물건에서 제가 유독 조심하는 부분은 점유와 수리 상태입니다. 낙찰 뒤 아직 점유자가 나가지 않았는데 새 세입자와 입주일을 확정하면, 명도 일정이 밀리는 순간 계약 위반 문제가 생길 수 있습니다. 벽지 누수나 보일러 고장도 ‘현 상태’라는 말 한 줄로 넘기기 쉽지만, 누가 언제 무엇을 고칠지 적지 않으면 서로 다르게 이해합니다.

제가 보는 순서는 간단합니다. 먼저 실제로 집을 비워줄 수 있는 날짜를 확인합니다. 그다음 현장 사진과 수리 견적을 맞춰보고, 임차인에게 인도할 상태를 계약서에 구체적으로 적습니다. 예컨대 “잔금일까지 보일러 정상 작동 확인, 미이행 시 수리비는 임대인 부담”처럼 이행 시점과 부담 주체가 드러나야 합니다. 문구가 깔끔해도 현실에서 지킬 수 없는 약속이면 소용없습니다.

매매라면 또 다릅니다. 임차인 보증금 승계 여부, 관리비 미납, 인도 날짜, 잔금과 소유권이전 절차를 따져야 합니다. 계약서 작성 수수료 몇만 원을 아끼려다 이 부분을 흐리면 손실은 훨씬 커집니다. 경매 투자자는 낙찰가에만 집중하다가 매도 계약 단계의 비용과 책임을 가볍게 보는 경우가 있습니다.

서명 전에는 지급 내역과 신고 주체를 남긴다

돈을 내기로 했다면 금액과 업무 범위를 문자나 견적서로 남겨두는 게 편합니다. 중개보수인지, 별도로 합의한 문서 작성 비용인지 명칭을 구분하고 영수증도 받습니다. 중개가 실제로 이뤄졌는데 이름만 ‘작성료’나 ‘컨설팅비’로 바꾼다고 중개보수 규정과 무관해지는 것은 아닙니다.

직거래 매매라면 계약서를 누가 작성했든 거래 신고를 챙겨야 합니다. 부동산거래신고법은 해당 매매계약의 거래당사자가 계약 체결일부터 30일 이내에 신고하도록 정합니다. 개업공인중개사가 중개를 완성해 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 중개사가 신고합니다. 정부24 안내상 부동산 거래계약 신고 자체의 민원 수수료는 없습니다. 작성 대가와 신고 수수료를 한데 섞어 듣지 말아야 하는 이유입니다.

저는 견적이 조금 높아도 확인 범위가 분명한 쪽을 택할 때가 있습니다. 반대로 단순 입력만 필요한 거래라면 그에 맞는 비용을 협의합니다. 결국 계약서에 찍히는 도장보다 중요한 건, 내가 돈을 내고 누구에게 어떤 확인을 맡겼는지 서로 같은 뜻으로 알고 서명하는 일입니다.