월세 가계약금 반환을 요구했더니 문자 한 줄이 갈랐다

얼마 전 월세방을 구하던 지인이 보증금 1,000만 원, 월세 65만 원짜리 방을 보고 50만 원을 먼저 보냈다. 다음 날 다시 가보니 창가에 물이 샌 흔적이 보였다. 계약을 접겠다고 하자 중개사는 “가계약금은 원래 못 돌려받는다”고 했다. 나는 그 말을 듣고 송금 내역보다 먼저 주고받은 문자를 보여 달라고 했다.

경매 물건도 권리관계에서 한 줄을 놓치면 손실이 커진다. 월세 가계약금 반환도 비슷하다. 돈을 보냈다는 사실만으로 답이 나오지 않는다. 어떤 방을 얼마에, 언제부터 빌리기로 했는지와 그 돈을 돌려주거나 포기하기로 한 말이 있었는지를 함께 봐야 한다.

돈을 보냈어도 계약 상태는 제각각이다

‘가계약금’이라는 이름만 믿고 판단하면 위험하다. 계약서를 아직 쓰지 않았더라도 방, 보증금, 월세, 입주일 같은 중요한 조건에 당사자들의 뜻이 맞았다면 임대차계약이 이미 성립했는지가 쟁점이 될 수 있다. 반대로 월세만 대강 맞추고 입주일이나 수리 범위를 더 의논하기로 했다면 교섭 단계였다는 사정이 중요해진다.

예를 들어 보증금 1,000만 원, 월세 65만 원, 3월 1일 입주까지 합의했고 “계약금 100만 원 중 50만 원을 먼저 보낸다”는 문자가 남아 있다고 치자. 이때는 단순히 방을 잡아둔 돈이었다고 주장하기 어렵다. 그런데 “입주일과 누수 수리는 집주인에게 확인한 뒤 계약한다”는 대화가 남아 있다면 이야기가 달라진다. 어느 조건까지 확정됐는지가 먼저다.

중개사가 보낸 문자도 그대로 집주인의 동의라고 단정하지 않는다. 누가 조건을 제안했고, 집주인이 무엇을 승낙했으며, 중개사에게 어느 범위의 권한이 있었는지 확인해야 한다. 통화로만 얘기했다면 당시 메모와 이후 확인 문자가 도움이 된다.

‘세입자가 취소했으니 몰수’라는 말의 빈틈

대법원은 2022년 임대차 가계약금 사건에서, 세입자가 스스로 계약 체결을 포기했더라도 가계약금을 해약금으로 삼기로 한 약정이 명백히 인정되지 않으면 그 돈이 곧바로 임대인에게 귀속된다고 볼 수 없다고 판단했다. 당시 대법원은 반환 여부를 최종 확정한 게 아니라, 그런 약정이 있었는지 다시 심리하라며 사건을 돌려보냈다.

그래서 “가계약금은 무조건 돌려받는다”도 맞지 않는다. 문자에 “임차인 변심 시 입금한 50만 원은 반환하지 않는다”고 적혀 있고 세입자가 이를 알고 동의했다면 불리한 자료가 된다. 이미 임대차계약이 성립했다면 계약 해제와 계약금의 성격도 따로 따져야 한다. 단순 변심인지, 약속한 수리가 이뤄지지 않았는지, 처음 들은 조건과 실제 조건이 다른지도 결과에 영향을 준다.

지인의 경우에도 누수 흔적을 발견했다는 사실만으로 즉시 전액 반환을 장담할 수는 없었다. 계약 전에 누수를 알고도 받아들이기로 했는지, 수리를 약속받았는지, 집주인이 상태를 어떻게 설명했는지가 빠져 있었다. 현장 사진 한 장보다 사진을 찍은 시각과 수리 약속이 담긴 대화가 더 중요할 때가 있다.

돌려달라고 하기 전, 이 순서로 확인한다

내가 이런 일을 들으면 먼저 시간순으로 자료를 펼친다. 물건을 본 시각, 조건을 들은 시각, 송금 시각, 취소를 알린 시각이 뒤섞이면 상대 주장에 반박하기 어렵다.

• 방 주소와 호수, 보증금, 월세, 관리비, 입주일을 어디까지 합의했는지 문자와 통화 기록으로 확인한다.
• “변심하면 반환하지 않는다”, “집주인이 취소하면 두 배를 준다” 같은 문구를 송금 전에 받았는지 살핀다.
• 송금 계좌의 명의가 임대인인지 중개사인지 확인하고, 돈을 누가 보관하거나 전달받았는지 묻는다.
• 누수·곰팡이·대출 가능 여부처럼 계약을 접은 이유가 있다면 사진, 광고 내용, 수리 약속을 함께 보관한다.

그다음에는 감정적인 통화보다 짧은 문자로 반환을 요청한다. “○월 ○일 ○호실 임대차 협의 중 보낸 50만 원은 입주일과 누수 수리 조건이 합의되지 않아 본계약에 이르지 못했으므로 반환을 요청합니다. ○월 ○일까지 입금 부탁드립니다”처럼 사실과 요구를 분리해 적는 편이 좋다. 실제로 조건이 확정됐었다면 그 사실을 빼고 보내서는 안 된다.

다음 방에서는 송금 전에 문장을 남긴다

50만 원을 돌려받으려고 며칠씩 다투는 것보다 송금 전 1분이 낫다. “보증금 1,000만 원, 월세 65만 원, 입주일은 협의 중이며 누수 수리 확인 후 계약 여부를 결정한다. 계약하지 않으면 보낸 50만 원을 반환한다”는 식으로 미정인 조건과 반환 기준을 적어 상대의 확인을 받는 것이다. 조건이 이미 모두 확정됐다면 그에 맞게 정확히 써야 한다.

나는 경매 입찰장에서도 애매한 권리 하나가 남으면 숫자가 좋아 보여도 손을 뗀다. 월세방은 더 급하게 결정하기 쉽지만, 작은 송금도 약속의 흔적을 남긴다. 방을 놓칠까 불안한 마음보다 그 50만 원이 어떤 돈인지 서로 같은 뜻으로 이해했는지 확인하는 일이 먼저다.