공동입찰 작성방법 법정에서 다시 확인한 이유

입찰장에서 공동입찰 서류를 펼쳐 놓고 지분 칸을 다시 보는 사람을 종종 만납니다. 금액은 밤새 계산했는데, 정작 누구 이름으로 얼마의 지분을 살지는 법정에서 처음 맞춰 보는 겁니다. 공동입찰 작성방법은 빈칸을 채우는 순서보다 두 사람이 같은 내용에 동의했는지 확인하는 과정에 가깝습니다.

서류보다 먼저 지분과 돈을 맞춘다

두 사람이 함께 낙찰받는다고 해서 출자금도, 소유 지분도 자동으로 반반이 되는 것은 아닙니다. 예를 들어 총입찰가를 3억 원으로 잡고 A가 1억 8천만 원, B가 1억 2천만 원을 부담한다면 지분을 A 5분의 3, B 5분의 2로 할지 먼저 합의해야 합니다. 등기에 올라갈 지분을 입찰 직전에 바꾸려 들면 서류마다 숫자가 달라지기 쉽습니다.

저는 공동입찰 전에 출자금, 매수신청보증 부담액, 잔금 마련 방법을 종이에 따로 적습니다. 취득세와 등기 비용, 수리비, 명도 비용도 누가 어떤 비율로 낼지 적어 둡니다. 낙찰 뒤 대출이 예상보다 적게 나오거나 한 사람이 잔금을 못 넣을 때 어떻게 할지도 이야기해야 합니다. 입찰서의 지분 한 줄은 이후의 자금 부담과 연결됩니다.

특히 부부나 친구 사이일수록 말로만 합의하고 넘어가기 쉽습니다. 실제 출자와 등기 지분이 다르면 증여세 등 세금 문제를 따져야 할 수 있고, 공동명의 대출 가능 여부도 금융기관 심사에 따라 달라집니다. 입찰 당일에 해결할 일이 아닙니다.

입찰표와 공동입찰신고서는 이렇게 연결한다

법원 기일입찰을 기준으로 기본 서류는 기일입찰표, 공동입찰신고서, 공동입찰자목록입니다. 대법원 재판예규인 부동산등에 대한 경매절차 처리지침도 공동입찰자의 자격을 확인하는 서류로 신고서와 목록을 명시합니다. 법원경매정보의 해당 사건에서 매각기일과 물건번호를 확인하고, 사용할 서식은 입찰 법정에 비치된 것을 기준으로 대조하는 편이 안전합니다.

기일입찰표에는 사건번호와 물건번호를 정확히 옮기고, 입찰자 본인란에는 서식 안내에 따라 ‘별첨 공동입찰자목록 기재와 같음’이라고 씁니다. 입찰가격은 각자의 부담액이 아니라 물건 전체에 대해 제시하는 금액 한 개입니다. 앞의 예라면 A의 1억 8천만 원과 B의 1억 2천만 원을 따로 입찰하는 게 아니라 총입찰가 3억 원을 적는 식입니다. 민사집행규칙 제62조는 공동입찰 때 각자의 지분을 분명하게 표시하도록 정하고 있습니다.

공동입찰신고서에는 같은 사건번호와 물건번호, 입찰일을 적고 공동입찰자를 ‘별지 목록과 같음’으로 표시합니다. 신청인 칸이 ‘○○○ 외 ○인’ 형식이라면 두 명이 공동입찰할 때는 ‘A 외 1인’입니다. ‘외 2인’이라고 적으면 모두 세 명이라는 뜻이 됩니다. 숫자 하나지만 목록의 인원수와 어긋나면 법정에서 다시 설명해야 합니다.

목록의 지분과 날인이 가장 자주 걸린다

공동입찰자목록에는 A와 B를 각각 한 줄씩 적습니다. 성명, 주민등록번호, 주민등록상 주소, 연락처를 신분증과 맞춰 보고, 지분은 A 5분의 3과 B 5분의 2처럼 합계가 전체가 되도록 표시합니다. ‘A가 돈을 더 냄’ 같은 메모로 대신할 수 없습니다. 서식에 있는 각자의 날인 칸도 빠뜨리지 않습니다.

법원 서식의 안내에는 입찰표와 공동입찰신고서, 신고서와 별지 목록 사이에 공동입찰자 전원이 간인하도록 적혀 있습니다. 서류를 포개어 각 장의 연결 부분에 도장을 찍는 절차입니다. 법정에 같이 가서 찍을 생각이었다가 한 사람이 늦으면 곤란해집니다. 두 사람이 서식과 지분을 미리 확인하고 필요한 날인을 마쳐 가는 이유입니다.

제가 법정에서 보는 것은 사건번호, 물건번호, 입찰금액의 자릿수, 지분의 합계입니다. 투찰함에 넣은 뒤에는 입찰을 취소하거나 내용을 바꿀 수 없다는 점도 민사집행규칙 제62조에 나옵니다. 숫자가 흐리거나 금액을 고쳐 쓴 표를 들고 망설이게 되면 새 서식에 다시 쓰는 게 마음 편합니다. 제출 전까지 확인할 시간이 남아 있을 때 고쳐야 합니다.

한 명만 법정에 간다면 위임 서류까지 챙긴다

A와 B가 함께 출석하는 경우와 A만 가서 B 몫까지 입찰하는 경우는 준비물이 다릅니다. 후자라면 A가 공동입찰자이면서 B의 대리인 역할도 합니다. B가 날인한 위임장과 B의 인감증명서 등 대리권을 증명할 서류를 준비하고, A는 신분증과 도장을 챙깁니다. 위임장의 인영과 인감증명서의 인영이 맞는지도 출발 전에 봐야 합니다. 위임장에는 해당 사건과 입찰행위를 특정해 두는 편이 분명합니다.

매수신청보증도 두 사람 몫을 각각 입찰가의 10%로 계산하는 방식이 아닙니다. 원칙적인 기일입찰 보증액은 최저매각가격의 10%입니다. 가령 최저매각가격이 2억 원이고 총입찰가가 3억 원이라면, 원칙적인 보증액은 3천만 원이 아니라 2천만 원입니다. 다만 재매각이나 특별매각조건이 있는 물건은 보증액이 달라질 수 있으니 그 사건의 매각조건을 확인해야 합니다.

친한 사람과 함께 들어가는 입찰일수록 서류는 더 차분히 봅니다. 이름과 지분을 맞춰 적는 데 드는 몇 분보다, 낙찰 뒤 돈과 책임을 두고 서로 다른 기억을 꺼내는 시간이 훨씬 길 수 있으니까요.