공동입찰 경매방법 지인과 해보니 서류보다 돈이 먼저였다
예전에 지인과 함께 경매 물건을 보러 갔을 때였습니다. 현장에서는 둘 다 사겠다고 했는데, 막상 입찰 전날 잔금을 어떻게 나눌지 묻자 대답이 달랐습니다. 한 사람은 대출을 받을 생각이었고, 다른 사람은 현금을 준비한 줄 알고 있었죠. 그날 입찰은 접었습니다. 공동입찰 경매방법을 묻는 분께 저는 서류보다 돈 얘기부터 꺼냅니다.
지분부터 정하고 돈의 흐름을 맞춘다
공동입찰은 두 사람 이상이 하나의 물건에 함께 입찰하고, 낙찰받으면 정한 지분대로 소유하는 방식입니다. 민사집행규칙은 공동으로 입찰할 때 각자의 지분을 분명하게 표시하도록 합니다. ‘반씩 내자’는 말만 해두고 서류에 지분을 빠뜨리면 곤란합니다.
가령 3억 원에 낙찰받을 계획이라면 2분의 1씩 소유할지, 3분의 2와 3분의 1로 나눌지 먼저 정해야 합니다. 출자금도 같은 비율인지 따져봐야 하고요. 한 사람이 입찰보증금을 전부 마련하고 나중에 돌려받기로 했다면 그 날짜까지 적어두는 편이 좋습니다. 소유 지분과 실제 부담액이 다르면 나중에 매각대금 배분이나 증여세 문제가 생길 수 있으니, 가족끼리라도 가볍게 넘길 일이 아닙니다.
저는 입찰 전에 매입 상한가를 한 장에 적습니다. 예상 낙찰가에 취득세 등 취득 비용, 미납 관리비 중 인수 가능액, 수리비, 명도비, 대출이자, 매도 비용을 더한 뒤 보수적인 매도가격과 비교합니다. 3억 원에 사서 3억 5천만 원에 팔 수 있다는 말만 듣고 들어갔다가 비용 4천만 원이 나오면 남는 돈은 1천만 원입니다. 두 사람이 나누면 기대한 수익과는 거리가 멉니다.
입찰표 한 장에 두 사람의 뜻을 담는 법
법원 기일입찰을 기준으로, 공동입찰 때는 기일입찰표와 공동입찰신고서, 공동입찰자목록을 준비합니다. 입찰표에는 사건번호와 물건번호, 입찰가격을 확인해 적고 공동입찰자 사항은 해당 법원 서식의 안내에 맞춰 표시합니다. 목록에는 각자의 인적 사항과 지분을 빠짐없이 적습니다. 지분을 2분의 1씩 쓰기로 했다면 두 사람의 지분 합계가 1이 되는지도 다시 봅니다.
두 사람이 각각 입찰표를 내는 게 아닙니다. 한 물건에 하나의 가격으로 함께 입찰하는 겁니다. 제 경험상 현장에서 가장 아까운 실수는 가격 숫자를 잘못 쓰거나 사건번호는 맞는데 물건번호를 놓치는 경우입니다. 같은 사건에 여러 물건이 나올 수 있으니 매각물건명세서와 공고를 옆에 두고 대조해야 합니다. 입찰표를 봉투에 넣기 전, 숫자와 이름을 서로 소리 내어 읽어보면 실수를 꽤 줄일 수 있습니다.
입찰보증금도 둘이 나눠서 계산할 수 있지만 법원에 내는 금액은 해당 물건의 매각공고에 적힌 기준을 충족해야 합니다. 통상 최저매각가격의 10%를 떠올리기 쉽지만, 재매각 등에서는 달라질 수 있습니다. 예를 들어 최저매각가격이 2억 원이고 공고상 보증금이 10%라면 2천만 원입니다. 두 사람이 1천만 원씩 부담하기로 했어도 제출할 보증금 총액이 2천만 원인지 확인하는 일이 먼저입니다.
한 사람만 법원에 가면 위임 서류를 챙긴다
공동입찰자 전원이 법원에 갈 수 있다면 신분증을 챙기고 현장 서식의 서명·날인 안내를 따르면 됩니다. 한 사람이 다른 사람 몫까지 입찰하러 간다면 불참자의 위임장과 인감증명서 등 대리권을 증명할 서류를 미리 준비해야 합니다. 부부나 형제라도 대신 입찰하는 관계라면 이 부분을 생략하면 안 됩니다. 법인과 함께 입찰하거나 대리인이 따로 있는 경우에는 필요한 확인 서류가 더 달라지므로 관할 법원 집행과에 사전에 확인하는 게 안전합니다.
전날 밤에 서류를 맞추려 하면 도장 하나 때문에 아침이 급해집니다. 저는 사건번호, 물건번호, 지분, 입찰가, 보증금, 위임 서류를 출발 전에 한 번 보고 법원에서 봉투를 봉하기 전에 한 번 더 봅니다. 입찰표와 공동입찰 관련 서류의 연결 방식도 현장 서식 안내대로 맞춥니다. 작은 형식 오류 하나로 응찰 기회를 잃는 일은 현장에서 유난히 오래 기억에 남습니다.
낙찰 뒤에는 공동명의보다 공동책임이 먼저 온다
낙찰됐다고 끝난 게 아닙니다. 매각허가와 잔금 납부 일정을 확인하고, 각자 얼마를 언제 넣을지 바로 실행해야 합니다. 대출은 두 사람의 소득과 기존 대출, 물건의 종류, 금융기관 심사에 따라 달라집니다. 공동명의라서 경락잔금대출이 당연히 나올 거라고 계산하면 위험합니다. 입찰 전에 가능한 대출 구조와 부족한 현금의 조달 방법을 확인해둬야 합니다.
명도도 마찬가지입니다. 점유자와 누가 연락할지, 이사 협의 비용의 상한은 얼마인지, 협의가 안 되면 인도명령 등 절차를 누가 진행할지 정해둬야 합니다. 한 사람은 빨리 돈을 써서 비우자고 하고 다른 사람은 기다리자고 하면, 그 사이 이자만 늘어납니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서를 함께 읽고 인수할 권리와 점유 관계를 각자 확인하는 이유가 여기에 있습니다. 공동입찰이라고 권리분석 책임까지 반으로 줄어들지는 않습니다.
가장 많이 놓치는 건 출구입니다. 한 사람이 지분을 팔고 싶어질 때 상대방에게 먼저 제안할지, 얼마를 기준으로 가격을 정할지, 임대할 경우 보증금과 월세를 어떻게 관리할지 문서로 남겨야 합니다. 취득세와 보유세, 매각 때의 세금도 각자 상황에 따라 달라질 수 있어 입찰 전 계산이 필요합니다. 저는 돈을 같이 넣는 관계일수록 물건을 보는 시간만큼 서로의 현금 사정과 매도 시점을 묻습니다. 그 대화가 불편해서 미뤄진다면, 그 물건은 입찰장까지 가져가지 않는 편이 낫습니다.
