분양권 주택수 놓치고 경매 입찰가를 다시 쓴 날
입찰표를 쓰기 직전, 같이 물건을 보던 사람에게 분양권이 하나 있다는 말을 들은 적이 있습니다. 등기부에는 집이 한 채뿐이라 취득세도 한 채 기준으로 계산해 왔다고 하더군요. 그날은 입찰가를 다시 계산했습니다. 분양권 주택수는 서류마다 똑같이 세는 숫자가 아니기 때문입니다.
분양권은 집이 아닌데 왜 주택 수에 들어갈까
분양권은 아직 완성된 집의 소유권이 아니라 앞으로 집을 받을 권리입니다. 그래서 분양권을 갖고 있다는 이유만으로 그 권리에 주택 재산세나 종합부동산세가 붙는다고 생각하면 맞지 않습니다. 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 재산세 과세대상인 주택 등을 기준으로 판단합니다.
그런데 양도소득세와 취득세에서는 이야기가 달라집니다. 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세 대상인지 따지거나, 새 집을 취득할 때 적용할 세율을 따지는 과정에는 분양권이 주택 수에 반영될 수 있습니다. 같은 분양권이라도 ‘지금 세금을 매기는 대상인가’와 ‘다른 집의 세율을 계산할 때 몇 개로 세는가’는 별개의 문제입니다. 현장에서 이 두 질문을 섞으면 입찰가가 쉽게 틀어집니다.
집을 팔 계획이라면 분양권 취득일부터 적는다
양도소득세는 취득 시점부터 확인합니다. 국세청 안내에 따르면 2021년 1월 1일 이후 취득한 주택 분양권은 1세대 1주택 비과세 등을 판단할 때 주택 수에 포함됩니다. 그 전에 취득한 분양권은 경과규정을 따져야 합니다. 지금 보유 중이라는 사실만 보고 과거 계약까지 같은 기준을 적용하면 안 됩니다.
예를 들어 2022년 3월에 기존 아파트를 취득하고, 2024년 5월에 새 아파트 분양권을 취득한 세대를 생각해 보죠. 기존 집을 팔 때 분양권이 있으니 무조건 비과세가 깨진다고 단정할 일은 아닙니다. 기존 주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득했고, 분양권 취득일부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하는 등 요건을 채우면 1세대 1주택 특례를 검토할 수 있습니다. 기존 집 자체의 보유·거주 요건도 따로 충족해야 합니다.
3년을 넘겼을 때도 길이 완전히 닫히는 건 아닙니다. 다만 새 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 기존 집을 팔고, 완공 후 2년 이내 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하는 등의 추가 요건이 붙습니다. 공사가 늦어지거나 기존 집 매도가 밀리면 일정이 엇갈릴 수 있습니다. 저는 이 경우 달력에 계약일, 분양권 취득일, 예상 준공일, 기존 집 매도 예정일을 따로 적습니다. ‘입주할 때쯤 팔면 되겠지’라는 말로는 날짜를 맞출 수 없더군요.
경매 입찰가는 취득세를 넣고 다시 계산한다
경매에서 더 즉각적인 문제는 취득세입니다. 지방세법 시행령은 주택을 취득할 때 적용할 세율의 기준이 되는 세대 주택 수에 주택분양권도 포함하도록 규정합니다. 낙찰받을 집까지 세면서, 같은 세대가 가진 기존 주택과 분양권도 함께 확인하는 구조입니다. 다만 실제 세율은 주택 소재지, 취득 시점, 주택 수 산정에서 제외되는 대상인지, 일시적 2주택 요건을 충족하는지에 따라 달라집니다.
가령 기존 집 한 채와 분양권 하나가 있는 사람이 경매 아파트에 4억 원을 써내려 한다고 해봅시다. 취득세가 예상보다 1%포인트만 높아져도 단순 계산으로 400만 원 차이입니다. 법무비, 수리비, 명도비까지 합치면 그 400만 원이 목표 수익의 상당 부분일 수 있죠. 이 숫자는 세율을 예측한 사례가 아니라 입찰가를 계산할 때 비용 차이가 얼마나 크게 작용하는지 보여주는 예시입니다.
특히 분양권으로 취득할 새 아파트는 세율 판단 시점도 확인해야 합니다. 현행 지방세법 시행령은 분양권으로 취득하는 주택에 대해 원칙적으로 분양권 취득일을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정하도록 합니다. 분양사업자에게 직접 받은 경우에는 분양계약일이 기준입니다. 잔금 치르는 날의 보유 현황만 떠올리고 계산하면 어긋날 수 있습니다. 오래전에 계약한 분양권이라면 당시 적용되는 경과규정도 같이 봐야 합니다.
입찰 전에는 세대 전체와 날짜를 맞춰 본다
제가 입찰표를 쓰기 전에 확인하는 것은 단순합니다. 세대원이 가진 주택·분양권·조합원입주권·해당 오피스텔을 확인하고, 각각의 계약일과 취득일을 적습니다. 그다음 기존 집을 언제 팔지, 분양 아파트는 언제 완공될지, 경매 잔금은 언제 낼지를 한 줄의 시간표에 놓습니다. 공동명의 분양권이나 세대원 명의의 권리를 빼놓으면 본인 명의 등기부만 본 계산과 달라질 수 있습니다.
세금과 대출도 같은 칸에 넣지 않습니다. 분양권이 세법상 주택 수에 들어가는 문제와 금융기관이 경락잔금대출 한도나 기존 대출을 심사하는 기준은 다릅니다. 입찰 보증금을 내기 전에 취득세는 관할 지방자치단체에, 기존 집 양도 계획은 국세청 안내나 세무 전문가를 통해 날짜와 요건을 대조하고, 대출 가능액은 취급 금융기관에서 확인하는 편이 안전합니다.
경매장에서는 낙찰가가 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 분양권 하나가 있는 사람에게는 팔 집의 날짜와 새로 살 집의 세금이 그 숫자만큼 중요합니다. 수익이 좋아 보이던 물건도 이 비용을 넣고 나면 굳이 써낼 이유가 없어지는 경우가 있습니다.
