원주 학곡리 부동산 경매, 2회 유찰 18억

한줄 요약

11월 16일 입찰, 2회 유찰로 최저가 18억 3,429만원. 주변 환경과 권리분석에 주의 필요.

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경매물건 주소 강원특별자치도 원주시 소초면 학곡리 572

이 부동산은 강원특별자치도 원주시 소초면 학곡리 572에 위치한 대규모 토지입니다. 전체 면적은 316,367.0㎡로 약 95,701평에 달합니다. 솔직히 말하면, 이 정도 규모의 토지는 관리와 활용 면에서 상당한 노력이 요구될 것입니다. 주변은 비교적 조용한 시골 마을로, 개발 가능성보다는 자연환경을 염두에 두고 접근하는 것이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 37억 4,346만원으로 시작했지만, 2회 유찰로 현재 최저입찰가는 18억 3,429만원까지 내려왔습니다. 감정가의 49%에 불과한 금액이니, 파격적인 할인이라고 할 수 있습니다. 그러나 인근 토지의 시세와 비교했을 때, 이 가격이 정말 저렴한 것인지는 따져볼 필요가 있습니다. 예상 낙찰가는 현재 최저가 대비 약 19억 2,601만원 전후로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 목록1~12는 2020년 8월 5일의 근저당권, 목록13은 2021년 3월 16일의 근저당권입니다. 분묘가 존재할 가능성이 있어 분묘기지권이 성립할 수 있으며, 농지취득자격증명이 필요한 목록이 많습니다. 특히, 목록 4,7,12,13은 맹지로 분류되어 있어 접근성에도 문제가 있습니다. 토지 지상에 매각에서 제외되는 구조물이 있는 점도 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

이 토지는 대규모이지만, 개발이나 활용 면에서 여러 제약이 따릅니다. 솔직히 말하면, 분묘 문제와 농지취득자격증명, 맹지 문제는 큰 리스크입니다. 하지만, 장기적으로 자연환경을 활용한 사업을 계획한다면 매력적일 수 있습니다. 예상 수익률은 개발 계획에 따라 크게 변동할 수 있으며, 단기 수익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해, 이 물건은 단순한 입찰로 끝날 문제가 아닙니다. 예상 경쟁률은 낮을 수 있지만, 권장 입찰가는 19억대 초반으로 설정할 것 같습니다. 취등록세는 약 8,859만원으로 예상되며, 철저한 사전 조사가 필수입니다. 전체적으로 장기 투자 관점에서 접근해야 합니다.