토지매매계약서 한 줄 때문에 잔금날 멈춰 섰다
몇 년 전 토지를 보러 갔을 때, 매도인이 가리킨 진입로가 지적도에는 남의 땅으로 표시돼 있었습니다. 현장에서는 차가 드나들고 있었지만, 그 길을 계속 쓸 권리가 있는지는 다른 이야기였죠. 계약금을 보내기 전이라 발길을 돌릴 수 있었습니다. 그때 다시 느꼈습니다. 토지매매계약서는 가격을 적는 종이이기도 하지만, 현장에서 확인한 사실과 아직 확인하지 못한 위험을 구분해 두는 문서라는 걸요.
계약서의 지번과 내가 밟은 땅이 같은지
토지는 아파트처럼 동·호수만 맞춰 볼 수 없습니다. 계약서의 소재지, 지번, 지목, 면적을 토지대장과 등기사항증명서에 대조하고, 지적도 위 필지가 현장에서 어디까지인지 짚어야 합니다. 지목이 ‘대’라고 해서 원하는 건물을 바로 지을 수 있는 것도 아닙니다. 토지이음의 토지이용계획과 관할 지자체 담당 부서에서 용도지역, 행위 제한, 도로 조건을 따로 확인해야 합니다.
특히 ‘도로에 접해 있다’는 말은 조심해서 듣습니다. 포장된 길이 보인다는 사실과 건축에 필요한 도로 요건을 충족한다는 판단은 같지 않습니다. 이웃 땅을 통과해야 한다면 통행에 관한 권리나 동의 여부도 확인해야 하고요. 경계가 애매한 땅은 매도인이 손으로 그어 준 선을 믿고 가격을 정하기 어렵습니다. 담장이나 경작 위치와 공부상 경계가 다를 수 있으니, 필요하면 지적측량 결과를 보고 계약할지 결정합니다.
저라면 계약서에 ‘매매 목적물은 ○○리 ○○번지 토지 전부, 공부상 면적 ○○㎡’처럼 대상을 분명히 적습니다. 여러 필지를 한꺼번에 산다면 필지별 지번과 면적, 각 필지가 거래에 꼭 필요한 이유까지 별지에 남깁니다. 한 필지만 빠져도 진입이나 활용 계획 전체가 흔들리는 거래가 있거든요.
평당 얼마보다 대금 지급 조건이 먼저다
예를 들어 300㎡ 토지를 2억 원에 사면서 계약금 2천만 원, 중도금 3천만 원, 잔금 1억 5천만 원으로 정했다면 금액뿐 아니라 각각의 지급일과 지급 조건을 써야 합니다. 잔금일에는 매도인의 소유권이전 서류 제공, 점유 인도, 약정한 담보권 말소와 매수인의 잔금 지급이 어떻게 맞물리는지도 분명히 해 둡니다. ‘잔금 때 해결’이라는 말만으로는 돈이 오가는 순서를 정하기 어렵습니다.
등기부에 근저당권이 있다면 ‘매도인은 잔금 수령과 동시에 해당 근저당권을 말소한다’는 식으로 대상 권리와 이행 시점을 특정합니다. 채무가 얼마인지 확인하지 않은 채 매도인 계좌로 잔금을 모두 보내는 방식은 부담스럽습니다. 금융기관 상환액을 확인하고, 말소 서류와 등기 진행 방식을 잔금 전에 관계자와 맞춰 두는 편이 낫습니다.
계약금도 가볍게 보내면 안 됩니다. 민법 제565조에 따르면 다른 약정이 없을 때, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주며 계약을 해제할 수 있습니다. 중도금 지급 등 이행 단계에 들어갔는지에 따라 이야기가 달라지니, 자금 일정과 해제 조건을 계약 전에 함께 봐야 합니다.
허가와 증명서가 필요한 땅은 날짜부터 다시 잡는다
농지를 살 때는 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 먼저 따집니다. 농지법은 원칙적으로 농지를 취득하려는 사람에게 이 증명서를 요구하지만 예외도 있습니다. 지목이 전·답인지만 볼 게 아니라 실제 이용 상태, 취득 목적, 신청에 필요한 서류를 관할 기관에 확인해야 합니다. 발급을 장담하는 말만 듣고 잔금일을 짧게 잡으면 등기 일정이 막힐 수 있습니다.
토지거래허가구역도 확인 대상입니다. 허가가 필요한 거래라면 관할 지자체에서 대상 여부와 절차를 확인하고 계약 일정을 잡아야 합니다. 부동산거래신고법상 필요한 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다. 이런 땅은 허가를 받지 못했을 때 이미 지급한 돈을 어떻게 돌려줄지, 신청에 누가 협조할지를 문구로 분명히 해야 분쟁을 줄일 수 있습니다. 조건 문구는 거래 사정에 맞춰 전문가와 검토하는 게 안전합니다.
일반적인 부동산 매매계약은 체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격 등을 신고해야 합니다. 중개사가 계약서를 작성했다면 신고 주체와 처리 여부를 중개사에게 확인하고, 직거래라면 당사자끼리 누가 언제 신고할지 정해 두는 게 편합니다. 신고와 소유권이전등기는 별개 절차입니다.
특약에는 현장에서 본 문제의 처리 방법을 쓴다
토지매매계약서 특약을 길게 채운다고 안전해지는 건 아닙니다. ‘현 상태로 매매한다’ 한 줄로 묻어두기 어려운 문제가 무엇인지 먼저 적어 봅니다. 땅 위의 컨테이너, 묘지, 경작자, 임차인, 무단 적치물은 누가 언제 치울까요. 경계 측량에서 면적이나 위치에 차이가 확인되면 비용과 거래 조건을 어떻게 협의할까요. 지하 매설물이나 폐기물이 의심된다면 조사 범위와 처리 책임을 계약 전에 정해야 합니다.
가령 현장에 제3자가 농사를 짓고 있다면 ‘매도인은 잔금일까지 해당 경작자의 점유를 종료시키고 토지를 인도한다’는 식으로 의무와 기한을 적을 수 있습니다. 단, 경작자에게 어떤 권리가 있는지 확인하지 않은 상태에서 이 문장만 믿고 계약금을 넣지는 않습니다. 특약은 확인을 대신하는 주문이 아니라, 확인한 문제를 누가 처리할지 기록하는 장치입니다.
비용도 수익 계산에서 빠지기 쉽습니다. 취득세와 등기 비용, 중개보수, 측량비, 정비 비용, 보유 기간의 금융비용까지 더하면 매수가격이 싼 이유가 보일 때가 있습니다. 경매에서 토지를 샀을 때는 일반 매매계약서를 쓰는 거래가 아니므로, 매각물건명세서와 현황조사서 등을 바탕으로 인수할 권리와 점유 문제를 별도로 판단해야 합니다. 일반 매매에서 쓸 특약을 경매에도 붙일 수 있다고 생각하면 위험합니다.
저는 계약서에 사인하기 전, 이 땅을 사려는 이유를 한 문장으로 써 봅니다. 집을 짓거나, 농사를 짓거나, 다시 팔 생각이라면 그 계획을 막을 수 있는 조건부터 확인합니다. 답이 나오지 않은 부분이 있다면 가격 협상보다 그 확인에 시간을 쓰는 편입니다. 현장에서는 서두른 계약보다 하루 늦춘 계약이 훨씬 싸게 먹히는 경우를 자주 봤습니다.
