낙찰 뒤 부동산중개수수료를 계산해봤더니

얼마 전 경매로 집을 사려는 분과 낙찰 뒤 비용을 맞춰봤는데, 매도할 때 낼 부동산중개수수료가 계산표에서 빠져 있었습니다. 예상 매도가와 낙찰가의 차이만 보고 수익을 잡은 거죠. 저도 처음엔 낙찰만 받으면 큰 고비를 넘긴 줄 알았습니다. 그런데 잔금을 치르고 점유자를 내보낸 뒤 집을 팔거나 세를 놓을 때까지 돈 나갈 곳이 계속 생깁니다.

직접 입찰한 날에는 무엇을 내는가

법원 경매에 직접 입찰해서 낙찰받았다면 그 낙찰 자체에 부동산중개수수료가 붙는 것은 아닙니다. 법원이 중개업소를 통해 집을 파는 거래가 아니니까요. 입찰보증금은 내지만, 이것을 중개보수로 계산하면 안 됩니다. 낙찰 뒤에는 취득세, 등기비용, 대출 관련 비용 등을 따로 잡아야 합니다.

다만 입찰 전후에 누군가에게 일을 맡겼다면 이야기가 달라집니다. 물건 조사, 권리분석, 입찰 대리, 낙찰 뒤 매도 중개는 각각 어떤 일을 해주는지부터 구분해야 합니다. 특히 입찰표를 대신 제출하겠다는 사람에게는 법원에 등록된 매수신청대리인인지 확인하고, 맡기는 범위와 보수 지급 조건을 서면으로 남기는 편이 안전합니다. 상담료인지, 대리 보수인지, 나중에 매수자를 찾아주는 중개보수인지 흐릿한 채로 돈부터 보내면 분쟁이 생기기 쉽습니다.

공매도 이름만 보고 ‘중개보수 제한과 관계없다’고 단정할 일은 아닙니다. 대법원은 공인중개사가 공매 부동산 취득을 알선한 경우에도 중개보수 한도 규정이 적용될 수 있다고 판단했습니다. 실제로 무엇을 의뢰했고 어떤 일을 했는지가 중요합니다.

3억 원에 낙찰받아 3억 6천만 원에 판다면

이해하기 쉽게 가정해보죠. 주택을 3억 원에 낙찰받아 중개업소를 통해 3억 6천만 원에 매도한다고 합시다. 서울시가 안내하는 주택 매매 요율표에서 2억 원 이상 9억 원 미만 구간의 상한요율은 0.4%입니다. 매도인인 내가 부담할 중개보수 상한은 매도가 3억 6천만 원의 0.4%, 즉 144만 원입니다. 낙찰가 3억 원에 요율을 곱하는 게 아닙니다.

여기서 144만 원은 반드시 내야 하는 정액이 아닙니다. 상한 안에서 중개업소와 협의할 수 있습니다. 부가가치세가 10% 별도로 적용되는 경우라면 14만 4천 원이 더해져 158만 4천 원이 됩니다. 계약 전에는 협의한 보수와 부가세 포함 여부를 숫자로 적어 두는 게 좋습니다. 매수인 몫까지 매도인이 당연히 부담하는 것도 아닙니다. 특별히 비용을 떠안기로 약속하지 않았다면 내 지출은 내 쪽 보수를 기준으로 계산해야 합니다.

겉으로 보이는 매매 차익은 6천만 원이지만 그 전부가 손에 남지는 않습니다. 취득세와 등기비용, 경락잔금대출 이자, 수리비, 관리비 체납 여부, 명도에 든 돈, 매도 중개보수, 양도소득세 가능성까지 물건별로 넣어봐야 합니다. 세금은 보유 주택 수와 보유 기간 등에 따라 달라져서 임의의 세율 하나로 계산하면 위험합니다. 제가 입찰가를 쓸 때 매도 보수까지 미리 넣는 이유가 여기 있습니다.

세입자를 구할 때는 계산 기준이 또 다르다

낙찰받은 집을 팔지 않고 임대한다면 임대차 중개보수를 봐야 합니다. 예를 들어 서울의 주택을 보증금 2천만 원, 월세 80만 원에 중개로 임대한다고 가정해보죠. 월세 거래금액은 보증금 2천만 원에 월세 80만 원의 100배인 8천만 원을 더해 1억 원으로 계산합니다. 이 금액이 1억 원 이상 6억 원 미만 임대차 구간에 들어가므로 상한요율은 0.3%, 임대인 쪽 상한 보수는 30만 원입니다. 실제 월세 계약 기간의 임대료를 전부 더하는 방식과 다릅니다.

보증금과 월세를 환산한 금액이 5천만 원 미만이면 월세에 100배 대신 70배를 적용하는 규정도 있습니다. 경매 투자에서는 같은 집이라도 매도할지, 전세를 놓을지, 월세를 놓을지에 따라 중개보수와 현금 흐름이 달라집니다. 명도 기간이 길어지면 세입자를 받는 시점도 밀리니, 임대료가 곧바로 들어온다는 전제로 계산하지 않는 게 좋습니다.

요율보다 먼저 확인할 세 가지

저는 중개업소에 매도를 맡길 때 처음부터 ‘얼마까지 받을 수 있나요’만 묻지 않습니다. 먼저 예상 매도가를 인근 실거래와 현재 매물 가격에 비춰봅니다. 매도가를 높게 적으면 중개보수보다 매각 지연에 따른 이자와 관리비가 더 아플 수 있습니다. 그다음 중개보수의 기준 금액, 협의 요율, 부가세 포함 여부를 확인합니다. 언제 보수를 지급하는지 약속을 남깁니다. 별도 약정이 없다면 법령상 거래대금 지급이 완료된 날이 지급 시점입니다.

• 입찰 전: 낙찰가와 예상 매도가를 따로 적고, 매도 또는 임대 중개보수를 비용에 넣는다.
• 중개 의뢰 전: 물건 종류와 소재지의 요율, 실제 맡길 업무, 협의 보수를 확인한다.
• 계약 전: 중개보수 금액과 부가세, 지급 시점을 서류에 남긴다.

상가나 토지, 오피스텔은 주택과 요율 기준이 다를 수 있습니다. 서울시 요율표에서도 주택 외 부동산과 일정 요건을 갖춘 오피스텔을 따로 구분합니다. 물건 주소지의 지방자치단체 안내와 적용 기준을 확인하지 않은 채 아파트 계산식을 가져다 쓰면 비용부터 틀어집니다. 경매에서 수익을 지키는 일은 큰 권리 하나를 찾아내는 데서만 끝나지 않습니다. 작아 보이는 지출도 입찰 전에 제자리에 넣어야 숫자가 현실에 가까워집니다.