전세매물 보러 갔다가 등기부에서 발길을 돌린 이유

얼마 전 지인이 전세매물 하나를 같이 봐달라고 했다. 역에서 가깝고 집도 깨끗한데, 주변 매물보다 보증금이 2천만 원쯤 낮았다. 현관에 서 있을 때까지만 해도 괜찮아 보였다. 그런데 등기사항전부증명서를 펼치자 이야기가 달라졌다. 집주인이 매매로 소유권을 넘겨받은 지 얼마 안 됐고, 그 직후 근저당권이 설정돼 있었다. 중개사는 “대출은 잔금으로 갚을 거예요”라고 했다. 나는 그 말을 듣고도 계약을 권하지 못했다.

경매장에서 임차인을 만날 때마다 비슷한 말을 듣는다. 계약할 때는 멀쩡한 전세매물이었고, 집주인도 대출을 곧 갚겠다고 했다는 얘기다. 문제는 약속이 지켜지지 않았을 때다. 세입자는 살던 집이 경매로 넘어가는 동안 보증금을 기다려야 한다. 집이 마음에 드는 것과 내 돈이 안전하게 돌아오는 것은 따로 따져야 한다.

싸게 나온 이유를 집 안에서만 찾으면 놓친다

전세매물을 보면 먼저 같은 동네의 비슷한 면적과 연식부터 비교한다. 매매 호가 한두 개로 시세를 잡으면 위험하다. 실제 거래된 가격, 현재 나온 매매매물의 가격과 물량, 전세 거래 가격을 함께 본다. 호가는 집주인이 받고 싶은 금액일 뿐이다. 특히 거래가 드문 빌라나 다가구는 한 건의 높은 호가가 집값처럼 보이기 쉽다.

가령 실제 매매가가 3억 원 안팎인 집에 전세보증금 2억 7천만 원을 넣는다고 치자. 겉으로는 매매가보다 3천만 원 낮다. 하지만 경매에서 3억 원에 팔린다는 보장은 없다. 낙찰가가 2억 5천만 원이면 보증금 전액을 회수하기 어렵고, 앞서는 권리나 비용이 있으면 사정은 더 나빠진다. 이 차이를 계산하지 않은 채 ‘시세보다 저렴한 전세’라는 말만 믿으면 싸게 들어간 게 아니다.

관리비도 묻는다. 월세가 없다는 이유로 전세매물의 매달 나가는 돈을 놓치는 경우가 있다. 관리비 20만 원이면 2년 동안 480만 원이다. 같은 조건의 다른 집과 비교할 때 보증금뿐 아니라 관리비, 이사비, 대출이자까지 적어놓으면 판단이 달라진다.

등기부 한 장으로 끝나는 권리분석은 없다

등기사항전부증명서에서는 갑구의 소유자와 압류·가압류·가처분·신탁등기, 을구의 근저당권·전세권 등을 확인한다. 계약 상대가 실제 소유자인지 신분증과 대조하는 것도 기본이다. 대리인이 나오면 위임장과 인감 관련 서류를 확인하고, 소유자에게 계약 내용과 계좌를 직접 재확인한다. 집주인 이름과 입금 계좌 명의가 다르면 이유가 분명해질 때까지 돈을 보내지 않는다.

근저당권은 은행에서 실제로 빌린 잔액만 보고 넘기면 안 된다. 등기부에 적힌 채권최고액과 설정 날짜를 본다. 전세보증금과 먼저 설정된 채권을 더했을 때 집값에 너무 가까워지면, 경매에서 가격이 조금만 내려가도 회수 여유가 사라진다. 신탁등기가 있다면 등기부만 읽고 소유자가 계약할 권한이 있다고 단정할 수 없다. 신탁원부를 확인하고 누가 임대차계약을 체결할 수 있는지 살펴야 한다.

다가구 전세매물은 더 까다롭다. 한 건물의 여러 세입자가 같은 건물 가치에서 보증금을 돌려받아야 할 수 있기 때문이다. 다른 세입자의 보증금과 전입·확정일자 현황을 모르면 내 보증금 앞에 얼마가 있는지도 모른다. 국토교통부의 전세계약 안내도 전입세대와 확정일자 부여현황, 권리관계 확인을 짚고 있다. 필요한 자료를 집주인에게 요청했는데 끝내 확인할 수 없다면, 나는 그 불확실성 자체를 가격에 반영한다. 초보 지인에게는 이런 집을 굳이 권하지 않는다.

“잔금 때 갚는다”는 말은 절차로 확인한다

처음 본 그 집은 근저당권을 없애면 검토할 여지가 있었다. 다만 계약서에 ‘말소 예정’이라고 한 줄 적는 것만으로는 부족했다. 어느 대출을 얼마 갚을지, 잔금일에 누가 은행에 상환할지, 말소에 필요한 서류는 어떻게 확보할지까지 맞춰봐야 한다. 잔금을 집주인에게 모두 보내고 나중에 갚겠다는 방식이라면 돈이 어디로 갔는지 세입자는 통제하기 어렵다. 말소를 전제로 계약한다면 잔금 처리와 말소 확인 방법을 중개사, 금융기관과 미리 맞춰두는 편이 낫다.

계약서에는 잔금일까지 새 담보권을 설정하지 않는다는 약속, 선순위 권리 말소 조건, 약속이 지켜지지 않을 때 계약금과 지급액을 어떻게 돌려받을지 등을 구체적으로 적는다. 다만 특약이 있다고 해서 이미 발생한 권리가 저절로 없어지지는 않는다. 계약 직전뿐 아니라 잔금 송금 직전에도 등기사항전부증명서를 다시 확인한다. 그 사이 권리관계가 바뀌는 일은 드물어도, 한 번 생기면 손실은 크다.

입주와 전입신고, 확정일자도 늦추지 않는다. 주택임대차보호법상 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다. 확정일자는 경매·공매에서 보증금을 배당받는 순위와 관련이 있다. 이 절차를 마쳤다는 사실만으로 모든 선순위 권리보다 앞서는 것은 아니다. 계약 전에 확인한 날짜와 입주 후 권리를 갖추는 날짜를 이어서 봐야 하는 이유다.

보증보험이 된다는 말에도 조건이 붙는다

중개 현장에서 “보증보험 가입되니까 괜찮다”는 말을 자주 듣는다. 나는 가입 가능 여부를 계약 전에 보증기관 기준으로 확인하라고 한다. 주택도시보증공사는 주택가격과 선순위채권, 다른 세입자의 선순위 보증금 등을 보증 심사에 반영한다. 매물 광고에 적힌 ‘가입 가능’은 심사 결과가 아니다. 집주인이 관련 서류 제공을 꺼리거나, 주택가격 산정 방식에 따라 한도가 빠듯하다면 가입을 전제로 계약금을 넣기 어렵다.

보증보험에 가입하더라도 만기일에 돈이 자동으로 들어오는 것은 아니다. 집주인이 돌려주지 않으면 계약 종료, 이행 청구 요건, 필요한 서류를 챙겨 절차를 밟아야 한다. 보증을 받는 것과 이사 날짜에 맞춰 현금이 손에 들어오는 일은 다를 수 있다. 다음 집 계약금까지 촘촘하게 잡은 세입자라면 이 시간 차이도 부담이다.

지인이 보여준 그 전세매물은 결국 계약하지 않았다. 집이 나빠서가 아니라, 당시 확인된 자료로는 대출 말소와 보증금 회수 경로를 납득할 수 없었기 때문이다. 경매장에서 배운 건 단순하다. 전세매물의 좋은 조건은 채광이나 역세권에서 끝나지 않는다. 나갈 때 내 보증금을 어떤 순서로, 누구에게서 돌려받을 수 있는지까지 보여야 마음 놓고 살 수 있다.