대전 서구 부동산 경매, 11억

한줄 요약

11월 24일 입찰, 첫 유찰로 가격이 내려가지만 임차인 현황이 불확실해 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 대전광역시 서구 배재로 270

대전광역시 서구 배재로에 위치한 이 부동산은 면적이 311㎡로 꽤 넓은 편입니다. 주변은 주거와 상업지역이 혼재된 곳으로, 대중교통 접근성이 좋고 생활 편의시설도 풍부합니다. 솔직히 말하면, 위치와 면적만으로도 충분히 매력적인 물건입니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매물건은 감정가 15억 7,603만원에서 1회 유찰되며 최저입찰가가 11억 322만원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 31% 할인된 가격이죠. 인근 유사 물건의 시세를 고려할 때, 이 가격은 상당히 경쟁력이 있습니다. 예상 낙찰가는 11억 5,838만원 전후로 봅니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 28일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 제시외 건물이 포함되어 있다는 점인데, 이는 일괄매각으로 진행됩니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 명도 난이도가 좌우될 수 있어 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

대전 서구는 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 하지만 임차인 현황이 불확실한 점은 리스크입니다. 예상 수익률은 연 5% 정도로 기대할 수 있으나, 임차인 문제로 수익 실현이 지연될 수 있습니다. 또한, 인근 개발 호재는 특별히 없지만, 안정적인 임대 수익을 노릴 수 있는 물건입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 첫 유찰된 물건이라 경쟁률이 다소 높을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 11억 2천만원 정도로 잡고, 취등록세 약 5,328만원을 포함해 총 투자금은 약 11억 7천만원으로 예상합니다. 입찰 전에 임차인 현황을 철저히 조사하고, 명도 리스크를 감안해 신중히 접근하는 것이 중요합니다.