오피스텔분양 상담받고 수익표를 다시 써봤다

얼마 전 오피스텔 분양 상담을 받으러 갔다가 월세 예상표를 한참 들여다봤습니다. 월 90만 원을 받을 수 있다며 수익률을 보여주는데, 빈방이 되는 기간과 대출이자는 작은 글씨에도 없더군요. 경매 물건을 볼 때도 숫자를 제 손으로 다시 적습니다. 분양이라고 다를 이유가 없죠.

월세 90만 원이라는 말부터 확인했다

상담실에서 들은 임대료는 실거래 가격이 아니라 예상치일 때가 많습니다. 같은 건물의 기존 임대차가 없다면 인근에서 준공된 오피스텔을 봐야 합니다. 전용면적, 층, 방향, 주차 조건이 비슷한 호실끼리 비교하고요. 광고에 올라온 월세만으로 판단하지 말고, 중개업소 두세 곳에 실제 계약된 금액과 공실 기간을 물어봅니다.

한 동네에서도 큰길을 건너면 임차 수요가 달라집니다. 역에서 가깝다는 말보다 퇴근 시간에 그 길을 직접 걸어보는 편이 빠릅니다. 주변에 새 오피스텔이 한꺼번에 입주하는지도 봅니다. 같은 크기 방이 수십 개씩 나오면 임대료를 낮추거나 몇 달을 기다려야 할 수 있습니다.

분양가 2억 4천만 원, 보증금 1천만 원에 월세 90만 원을 받는다고 가정해볼까요. 1년 내내 임차인이 있으면 월세는 1,080만 원입니다. 분양가로만 나누면 연 4.5%쯤 되죠. 그런데 1년에 두 달 비면 월세는 900만 원입니다. 보유세와 수선비, 임차인 교체 비용을 합쳐 연 150만 원, 대출 1억 2천만 원에 이자 연 5%를 가정하면 이자만 600만 원입니다. 손에 남는 돈은 세전 연 150만 원입니다. 보증금 반환, 취득 비용, 원금 상환은 이 계산에 아직 들어가지도 않았습니다.

분양가보다 잔금 날이 먼저 무서웠다

경매에서는 낙찰가를 정하기 전에 잔금 조달부터 확인합니다. 오피스텔 분양도 마찬가지입니다. 계약금이 적고 중도금 대출을 연결해준다는 말에 마음이 느슨해지기 쉬운데, 입주 시점의 잔금 대출 가능 금액과 금리는 지금 상담받은 조건과 다를 수 있습니다. 임차인의 보증금으로 잔금을 치를 계획이라면, 입주 직후 세입자를 구하지 못할 때 쓸 현금도 있어야 합니다.

저는 계약 전에 계약금·중도금·잔금 날짜를 한 줄로 쓰고, 취득세와 등기 비용, 가구·가전 비용까지 옆에 붙입니다. 대출은 은행에 해당 호실과 제 소득·기존 대출을 기준으로 다시 묻습니다. 분양 상담사의 대출 가능 예상액은 대출 승인서가 아닙니다. 대출이 예상보다 적게 나와도 계약을 유지할 수 있는지 계산이 끝나야 계약금이 아깝다는 이유로 끌려가지 않습니다.

분양가가 주변 매매가보다 높은데도 ‘새 건물이니까 괜찮다’고 넘기면 나중에 팔 때 답답해집니다. 국토교통부 실거래 공개 자료에서 인근 준공 오피스텔의 매매가를 확인하고, 층과 면적을 맞춰 비교합니다. 분양가에 발코니나 가전 등 선택 품목 비용이 별도라면 총액으로 나란히 놓아야 합니다. 임대 수익뿐 아니라 되팔 수 있는 가격도 투자 계산에 들어갑니다.

계약서에서 작은 글씨를 먼저 읽었다

모델하우스에서 본 가구 배치와 실제 계약할 호실의 전용면적은 구분해서 봐야 합니다. 전용면적, 공용면적, 대지지분, 주차장 이용 조건, 선택 품목의 가격과 납부 시점까지 분양 광고와 계약서를 대조합니다. 건축물의 분양에 관한 법률은 분양계약서에 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류와 관련 기관 명칭 등을 담도록 정하고 있습니다. 저는 분양대금을 어느 계좌로 보내는지도 계약서에 적힌 내용과 맞춰 봅니다.

특히 ‘보증이 있으니 안전하다’는 설명은 계약 방식과 보증 범위를 확인한 뒤에 받아들여야 합니다. 주택도시보증공사 안내에도 오피스텔 분양보증은 모든 분양 사업장에 의무적으로 붙는 보증이 아니라고 나옵니다. 신탁 방식인지 분양보증 방식인지, 계약금을 보내는 계좌가 무엇인지 서류로 확인합니다. 분양신고가 수리됐다는 사실만으로 예상 임대료나 향후 매매가격까지 보장되는 건 아닙니다.

계약 해제 조건도 빼놓을 수 없습니다. 잔금 대출이 부족하거나 세입자가 구해지지 않는 개인 사정으로 계약을 접으면 어떤 비용을 부담하는지 계약서 문구를 읽어야 합니다. 분양 직원의 구두 설명 중 중요한 내용은 문서에 남겨달라고 요청합니다. 나중에 기억만으로 다투는 일은 생각보다 지칩니다.

세금 환급 얘기는 사용 계획부터 따져봤다

오피스텔 상담에서 부가가치세 환급 이야기가 나오면 특히 조심합니다. 국세청의 판단은 실제 사용 방식과 과세사업 여부 등 사실관계에 따라 달라집니다. 업무용으로 쓸 계획인지, 주거용으로 임대할 계획인지부터 분명히 해야 합니다. 환급받을 수 있다는 말을 계약금에 보태 쓸 현금처럼 계산하면 곤란합니다. 임대 방식이 바뀌면 세금 처리도 다시 검토해야 합니다.

오피스텔이 주택 수나 세금에 어떤 영향을 주는지도 ‘오피스텔은 주택이 아니다’라는 한 문장으로 끝나지 않습니다. 실제 주거용 사용 여부와 적용하는 세목에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 이미 집을 가진 사람이라면 취득·보유·양도 계획을 함께 놓고 국세청 안내나 세무 전문가에게 자신의 상황을 확인하는 편이 낫습니다.

경매 현장에서는 싸게 낙찰받았다고 좋아하다가 명도비와 수리비에서 수익이 사라지는 모습을 여러 번 봤습니다. 오피스텔 분양도 구조는 비슷합니다. 화려한 월세표보다 빈방 두 달, 대출 축소, 예상보다 낮은 매도가를 넣은 계산표가 제게는 더 믿을 만합니다. 그 숫자로도 버틸 수 있는 물건이면 그때 계약서를 다시 읽습니다.