청주 가경동 부동산 경매, 9회 유찰 1천만

한줄 요약

9회 유찰된 부동산, 최저가 1천만원대로 매력 있지만, 리스크도 커 신중한 접근 필요.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 서부로 1303, 4층 402호 (가경동,파워플러스)

청주시 흥덕구 가경동에 위치한 이 부동산은 서부로 1303의 4층에 자리잡고 있어요. 주변은 주거 및 상업지구로 형성되어 있어 생활 편의성이 높지만, 면적 정보가 불명확하다는 점은 아쉬움으로 남습니다. 지리적으로는 청주 시내 중심가와의 접근성이 좋고, 대중교통도 무난한 편이에요.

가격이 말해주는 것

솔직히 말하면, 감정가 1억 7,610만원에서 최저입찰가가 1,060만원으로 떨어진 건 매력적이죠. 특히 94% 할인된 가격은 무시 못할 기회입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 이 정도 가격이라면 인근 시세의 10%도 안 되는 수준이라 경쟁이 치열할 수도 있습니다. 예상 낙찰가는 약 1,113만원으로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 3월 23일 설정된 근저당권입니다. 이 말소기준권리 이후의 권리는 대부분 소멸할 가능성이 높으니, 이를 고려해 입찰해야 합니다. 다만, 임차인 여부는 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도 문제를 고민해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 9회 유찰은 뭔가 문제가 있다는 신호일 수도 있어요. 재매각 사유도 알 수 없는 상황이니, 이전 입찰자들이 왜 기피했는지 조사해보는 게 좋습니다. 하지만 최저가가 매우 낮아, 리스크를 감수할 만한 투자자에겐 기회일 수도 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률도 고려해볼 만하지만, 명도 리스크를 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 예상 경쟁률은 꽤 높을 것 같아요. 최저가가 워낙 매력적이다 보니, 많은 이들이 관심을 가질 테니까요. 권장 입찰가는 1,200만원 선으로 설정하되, 취등록세 약 51만원을 추가로 고려해 총 투자금 계획을 세우세요. 다만, 임차인 문제와 명도 리스크를 감안해 입찰 여부를 신중히 결정해야 합니다.