부산 부산진구 개금동 부동산 경매, 2회 유찰로 51% 할인

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 크게 내려왔지만, 말소기준권리와 임차인 현황을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/59

경매물건 주소 보기 부산광역시 부산진구 복지로47번길 41-6, 2층201호 (개금동,개금동더조은빌2)

부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 이 부동산은 'The 조은 Ville 2'라는 건물에 속해 있습니다. 주소는 복지로47번길 41-6, 2층 201호. 그러나, 건물명과 부동산 표시상 건물명이 다르다는 점은 조금 신경 쓰입니다. 정확한 면적 정보는 제공되지 않았습니다. 주변은 주거지역으로 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 교통편도 나쁘지 않은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9,090만원이었으나, 현재 최저입찰가는 4,454만원으로 감정가 대비 51% 할인된 상태입니다. 2회 유찰을 겪으면서 가격이 크게 내려온 상황이지만, 인근 시세와 비교해보는 것이 중요합니다. 예상 낙찰가는 4,676만원 전후로 잡히는데, 이는 인근 시세와 비교해도 매력적일 수 있습니다. 다만, 시세 대비 정확한 할인율을 파악하는 것이 필요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 12월 20일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소 기준이 되므로, 이후 설정된 권리는 말소될 가능성이 높습니다. 하지만 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 임차인이 있을 경우, 전입일자와 확정일자를 정확히 파악해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다. 또한, 대지권의 목적이 되는 토지에 별도등기가 있다는 점도 주의 깊게 보아야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 51%라는 큰 할인율은 매력적입니다. 그러나, 임차인 문제는 언제나 경매에서 중요한 부분입니다. 만약 임차인이 있다면 명도 과정이 복잡할 수 있습니다. 예상 수익률은 인근 시세와 월세 수익을 고려하여 계산해야 하지만, 매입가가 낮아 수익률 측면에서 유리할 수 있습니다. 다만, 대지권 문제는 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 수도 있지만, 유찰된 이유를 명확히 파악하지 않으면 위험할 수 있습니다. 권장 입찰가는 4,676만원 전후로 설정하되, 취등록세 약 215만원을 포함한 총 투자금을 계산해 두어야 합니다. 이러한 리스크를 감수할 준비가 되어 있다면, 매력적인 기회가 될 수 있습니다.